2017南宁商住公寓商业项目定位建议方案提案报告模板.pdf

XX 项目定位建议初稿 一、项目分析 1、规划分析：项目地块及前期规划局限，产品定位调整现阶段？？？； 2、市场分析：目前市场高端商住公寓稀缺，依托区域发展长远看商住公寓价值 凸显； ①市场商住公寓型投资产品热度上升。观察南宁近期市场表现，商住公寓在售项 目约 10 个，面积为 35-60 ㎡之间，整体走量较好，说明客户对商住公寓型投资 产品关注度上升； ②五象效应逐步形成， 2016 年 6 月 30 日地铁 4 号线已开工建设， 2017 年 8 月地 铁 3 号线已在铺轨，急需稀缺产品抢占市场“头道汤” 。根据区域效应正在逐 步形成，地铁即将开通，新推盘均有较大商住公寓供给。作为离 XXX和 XXX最近 的项目，势必要抓住先机，以商住公寓产品作为“稀缺品”入市，抢占市场“头 道汤”； ③五象区域作为南宁新 CBD中心，区域规划将有大量写字楼出现， 办公物业竞争 力削弱，投资型商住公寓产品价值功能凸显； 3、销售分析：写字楼客户群体定向性较强，公寓客户覆盖面更广，弹性较大； ①写字楼客户群认购周期较长，目前客户储备已消化殆尽。商务大厦余货一层将 近一年仍无法售出，原因主要是写字楼客户定向性较强，无法像其他客户群体， 个体投资操作空间较灵活，简化了实际购买流程；且项目前期储客中写字楼客户 消化殆尽，新品再以写字楼面世，项目将重新开始新一轮储客，周期较长； ②区域客户群体结构转变， 高端商务发展催生相关高端配套。 随着区域不断发展， 五象区客户不再是纯粹的外来投资客，越来越多的商务人士入驻五象区办公，与 之相关的居住、 商业配套势必成型， 商住公寓产品无疑是针对该群体的主力产品； 自住或投资两相宜； 小结：XXX 项目以商住公寓产品定位，形成项目多元化产品销售，更利于客户群 体积累； 综合项目规划、 市场前景及销售客户现状分析， 我们认为 XXX以商住公寓定 位具备较强的可操作性，主要表现：一是基于产品差异化考虑，整体上打造项目 “城市小综合体”的物业形态（写字楼 +公寓 +商铺），实现多元化产品销售；二 是借势五象区发展和地铁效应，适时入市，再次为市场注入稀缺产品；三是压缩 项目储客周期， 利于快速实现资金回笼， 为企业在南宁下一步扩张发展奠定基础； 二、案例分享 1 、安吉·华尔街工谷 概述 安吉·华尔街工谷位于南宁市发展大道弘信路口，毗邻安吉万达广场，紧靠中心城区，是 南宁市委、市政府睿智规划铸造的高智能、信息化、现代化产业商务园区。园区占地面积 72 亩，分南、北两个地块共 4 个建筑组团，总建筑面积 30 万平方米，总投资 8 亿元。 安吉·华尔街工谷是集办公、 生活于于一体的现代化科技商务中心， 园区拥有完善的综合 服务配套设施， 为进驻企业提供会议中心、 人才公寓、 银行、律师事务所、 餐饮、超市、健身、 休闲娱乐等相关配套服务。带产权 3980 元/ ㎡起售，首付 20 万买 300 ㎡，月租抵月供， 20 元 / ㎡/ 月起租（部分楼层精装，拎包入驻，先到先得）。 项目优势： （1）核心优势——北部湾上市企业加速器。为入驻企业提供“上市孵化、企业投融资、商业 规划”等系列服务。甄选入驻本项目以上市为目标的企业，以华尔街工谷物业和基金为“投资 资本”入股，助推企业在主板、创业板、新三板上市或并购重组。 * 入驻华尔街工谷企业均可享受南宁市高新技术产业开发区优惠政策。 （2）地段优势——毗邻万达广场，地铁上盖。坐拥万达一站式商业配套， 10 分钟尽享醇熟商 务生活圈；地铁 3 号线出入口直通项目负一层广场。 （3）硬件优势—— 5A 甲级写字楼配置。 A、94-2000 ㎡自由组合； B、2000 个停车位 停车 从容无忧； C、平层面积