商业销售模式分析报告.pptx

青岛商业销售模式分析 目录 直接销售模式 租售结合模式 1 2 返租销售模式 带租约销售模式 3 4 销售模式总结 5 直接销售 商业无统一运营管理，业 态杂乱，商家存活率低，投 资价值有很大影响属于自由 发展模式。 投资回报率无保证，客户 认可度低，销售难度较大。 商业销售去化速度慢，资 金压力大。 劣势WEAKNESSES 操作简单，开发商无商业 运营压力。 产品力强、地段好商业项 目可回笼资金获得利润回 报，开发商及投资客风险 较小。 适合于街铺、小规模社区 商铺。 优势STRENGTHS 直接推出销售，不 提供任何商业运营 方面附加值及服务 直接销售 直接销售 目前青岛在售商业“直接 销售”模式的有36个。其 中以中铁青岛广场和永嘉 新居进行案例分析。 直接销售-案例一 项目基本信息 项目地址 吴兴路139号，敦化路与 吴兴路交汇处 产品主力面积 40-100㎡ 产品 部分带烟道，带上下水 层数 部分一层、部分两层 开间/进深/层高 开间：10-20m 进深：4-15m 层高：4.6m、5.3m、5.9m 中铁青岛广场 商业总体量约8490 ㎡，商铺面积约40-290㎡，为示范现铺形式销售， 价格约在2.5-5万元/平。 直接销售-案例一 3年仅去化3套，去化率3%，成交均价33816元/㎡。 永嘉新居 项目基本信息 项目地址 延吉路181、183、185号 （延吉路万达CBD南侧） 产品面积 85-220㎡ 产品 买一层送一层，部分带烟道， 上下水 层数 底商：1F及-1F 开间/进深/层高 开间：15-20m 进深：6-15m 层高：4.5m 商业总体量约1960 ㎡，商铺建面约80-220㎡，临近延吉路现铺销售，价格在 38000元左右/㎡。 直接销售-案例二 直接销售-案例二 2年仅去化5套，去化率29%，买一层，送地下一层，成交均价41432元/㎡。 租售结合 商业运营无统一管理，混乱方 式，运营难度加大。 租商业比例较大，销售困难增 加及项目回款压力相当大。 虽销售模式灵活，但因整体商 业无招商运营管理，商业投资 回报价值无法保证，客户认可 度较低。 劣势WEAKNESSES 租售销售模式较灵 活方式，可减少商业 项目的空置率。 针对好销售商铺优 先销售，滞销商铺考 虑出租。 优势STRENGTHS 先直接推出销售，将 部分商铺开发商自持 出租 租售结合 租售结合 目前青岛在售商业“租售 结合”模式的有8个。其 中以金茂湾和民建大厦（ 安泰广场）进行案例分析 。 销 售 模 式 序 号 项目 开盘 时间 总套 数 总面 积(㎡) 销售 去化率(销售套数/总 套数) 套数 去化率(%) 租 售 结 合 1 晓港名城 2011.1 606 63551.93 335 55.28 2 联城海岸锦城 2011.9 122 14518.48 75 61.48 3 金茂湾 2012.9 172 25995.54 24 13.95 4 海信湖岛世家 2013.4 27 12671.72 17 60 5 凯景广场 2013.7 34 11290 17 50 6 和达中心城 2013.9 524 49396.86 207 39.5 7 民建广场 2015.5 81 14824.41 2 2.46 8 绿地香颂 2015.9 73 9954.29 15 20.5 租售结合-案例一 项目基本信息 项目地址 市南四川路以西、海岸线以东、 造船厂南界以北、冷藏厂北界 以南 产品主力面积 170-250㎡ 产品 部分商业带烟道，设计上下水 层数 1F 金茂湾 商业总体量约2.6万㎡，主力面积段170-250㎡。 6年商业去化24套，去化率14%，剩余库存148套，成交均价27300元/㎡。 租售结合-案例一 二期以租为主，目前已入驻“同方药业”及“金木浴疗”两家商铺。 租售结合-案例一 租售结合-案例二 项目基本信息 项目地址 市北连云港路76号 产品主力面积 40-100㎡ 产品 部分带烟道 层数 商铺共计4F 层高 层高：4.5m、5.1m 进深：5-7m 面宽：4-5m 民建大厦（安泰广场） 商业总体量约14824.41 ㎡，商铺建面约40-440㎡，价格34000元/㎡。 3年商业去化2套，去化率2%，剩余库存79套，成交均价34121元/㎡。 租售结合-案例二 租售结合-案例二 非常清晰的平面布局展示。 返租销售 一次性反租实为定价技巧， 商 铺总价减去租金形式， 多数属 于价格暗升明降。 无实质运营保证，认可度较低， 无法打消投资者对投资风险的 顾虑，风险系数较大。 前期招商工作开展不顺利， 会 增加项目运作成本。 劣势WEAKNESSES 快速回笼资金获得利润 回报。 分割灵活，客户层面广， 投资的收益明确。 商业运营前