《世联上海黄浦区动迁项目研究市场调查分析》课件模板.ppt

（Excellent handout training template）;我们通过对区位、业态、建筑等都与137地块类似的四个拆迁案例研究，分析影响拆迁成本及拆迁推进的因素;*;*;115街坊属于市政拆迁，实行事前征询、数砖头+套型保底的新机制，评估单价为20680-22600元，实行套型补贴的面积为15平/户，价格补贴系数为30%;补偿金额除前述房屋补偿外，还应包括奖励及其他费用。依据居住面积大小不同，实际每平米的拆迁成本在42000-82000元之间;新凯家园;;;2009年2月开始征询到10月安置方案正式出台以来，2010年3月已签约居民户数达76%。受世博会影响，目前拆迁公司谈判工作停滞，依据前期居民反响，估计拆迁工作在世博会后10个月内可以完成;对于拆迁意愿及补偿公告的事前征询保证了115地块拆迁的民意基础，房源的充分准备及价格优势促成了快速的拆迁协议达成;*;黄浦区90、95、98、99号地块范围以浙江中路、福州路、云南中路、广东路等为四至。紧邻南京路和外滩，区位优势明显。开发商中福集团具有丰富的旧改经验;目前动迁地块为95和98号地块，建筑类型多为二级旧里，业态较为复杂，包含居住、商务办公、娱乐休闲等，两个地块内居民共计493户;;居住房屋置换方法 补偿价格：中福花苑二期基价为19800元/平，总体价格20000-27000元/平之间 置换方法：以建筑面积为标准，拆一还一补差价的方式进行补偿，并对每户居民奖励10平方 在（X+10）标准内置换，按基准价19800置换，补楼层价； 超出（X+10）但在（X+10+10）范围内，按市场价补足差价结算 超出（X+10+10）部分，按一房一价递增10%的标准补差价 非居住房屋置换：拆迁基地只提供非居住房屋的置换方式，拆一还一的方式置换，超出面积部分阶段差价，但目前未有具体计算口径;项目于2009年5月开始启动，因安置方案低于居民预期，到目前为止进展缓慢，趋于停滞;95、98#地块因评估价和安置方法与居民期望差距，后期又缺乏沟通，拆迁进程缓慢。本项目拆迁因在事前广泛征询，考虑居民合理需求;*;*;董家渡13A、15A地块属于市政拆迁，实行“数砖头+数人头”的动迁政策，居住房屋评估单价17000-20000元之间，非居住房屋在60000元，但实际补偿最高达30万/平;安置房源准备??足，拆赔套数比达到1：2 ，充分满足居民的购房需求。房源的居民供应价格是市场价格的50%左右，对拆迁居民的吸引力大;*;董家渡13A、15 A地块动迁项目自2008年9月正式拆迁开始，到2010年4月动迁工作完成，拆迁周期仅为1.75年;*;*;*;董家渡10号地块动迁工作于2003年启动，2007年3月启动第5次动迁，至今拆迁工作完成约90%，还有近200户居民未拆迁，预计拆迁周期至少9年;地块安置房源有政府房源和市场房源构成，购买政府房源中，居民供应价格比购入价低1000元/平，市场房源开发商让利2500元左右，房源引起的二次成本较大;泛海建设提出每人补偿23-25.5万元，但未迁出居民坚决要求35-40万元/人，差距很大;*;*;由于目前房地产市场的价格很高，拆迁居民对补偿期望很高， “拆迁致富”是居民的普遍心理。居民不仅关心货币补偿金额，也关注安置房源的供应;货币补偿金额主要是由被拆除房屋的评估单价等补偿口径决定。补偿口径的确定应参照周边市场价格，考虑居民的接受度;;[非居住房屋]综合137#地块居民市调及其他拆迁案例的经验数据，我们推荐本项目具有操作可行性的非居住房屋拆迁补偿口径;因安置房源的价格优势，居民对安置房源的需求明显， 其供应是影响拆迁的重要因素。;;;[需求总数] 被拆迁居民都希望以货币补偿款购买安置房源，因为居民需要解决拆迁后的居住问题，并且安置房源价格比市场价便宜。案例显示，所拆户数与房源需求量的比为1：1.2-1.5之间。;;本项目拆迁周期的确定基于足够资金和房源的前提下进行判定;*;[项目条件匹配]拆迁周期受开发商实力、政府资源、拆迁方案等各方面的影响，本项目考虑三峡集团企业实力及开发商开发的项目属性，估计拆迁周期为3年;演讲结速，谢谢观赏！;PPT常用编辑图使用方法;;;;