《物权法》对物业管理的规范.ppt

一个理念：系统保护民事（私人）财产权的私法 两类财产：动产和不动产 三种物权：所有权、用益物权、担保物权 四项原则：物权法定、物权公示、公序良俗、平等保护 业主专有所有权 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权 专有部分是指在构造上具有能够明确区分的独立性、在功用上具有排他使用的独立性、在权属上具有能够登记的特定性的建筑物或其部分。 注意，规划上属于特定房屋且销售时已经列入房屋买卖合同的特定空间及露台属于专有部分； 不得滥用业主专有所有权 业主共有所有权 明确规定为业主共有： 建筑区划内的道路、绿地和物业服务用房； 兜底条款规定： “建筑区划内的其他公共场所、公用设施”，属于业主共有。 这里的其他公共场所和公用设施，包括电梯、过道、水箱、自行车存车处等 需具体认定： 建筑区划内的会所、人防工程等？ 成立业主大会面临的难处 * 《物权法》对物业管理的规范 物权法对物业管理服务的规范 3 物权法概述 2 引言 1 提 纲 引 言 物权法的来源 历史起源 近代物权法基本特质的形成虽然物权法在法律史上的起源是随着私有制的出现、国家的形成而产生的。 人权宣言 “所有权为神圣不可侵犯之权利，非显然基于法律，为公共之必要，并在给付正当补偿之条件下，任何人均不得侵夺之。” 引 言 中西方对物权意识的差异性 “风能进，雨能进，国王不能进” “普天之下莫非王土, 率土之滨莫非王民 ” 物权法概述 物权法草案在历经13年的酝酿和广泛讨论，经全国人大八次审议讨论后，于2007年10月1日起正式实施。 《物权法》明确公私财产平等保护。 物 权 法 第一编总则：1——38条：基本原则、物权变动和物权保护 第二编所有权：39——116条：一般规定、所有权、业主的建设 用地使用权、相邻关系、共有权和所有权的取得 第三编用益物权：117——169条：土地承包经营权、 建设用地使用权、宅基地使用权和地役权 第四编担保物权：170——240条：包括抵押权、质权和留置权 第五编占有：241——245条规定的是占有 物权法的结构 物权法的一、二、三、四 Ⅰ 物权法的理念：一部系统保护民事财产权的私法 1、“物权”的含义： “物”是指财产，“权”就是指财产主人自由支配其财产并排除他人干涉的权利； 物权主要指有形财产权，是看得见、摸得着、靠得住的现实财产权； 2、物权法是我国第一部“系统”保护财产权（特别突出私人财产权）的基本法。 3、物权法本质上属于私法，贯穿着意思自治。 Ⅱ“物权法”之“物”：两类法定财产 “动产”是便于“人为移动”的财产。 动产的设立,转让以交付为准； 特殊动产如汽车必须进行过户登记，否则其交易不得对抗善意第三人； “不动产”是指相对固定的财产，如自然资源、土地、房屋、建筑设施等。 不动产物权的设立和交易，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。属国家所有的自然资源可以不登记 物权法 所有权 用益物权 担保物权 物权法上之三权 Ⅲ“物权法”上的“权”：三种物权 IV. “物权法”之“法”：四项法律原则 物权法定原则 物权公示原则 平等保护原则 公序良俗原则 四项法律原则 物权法对物业管理服务的规范 物业纠纷频频发生业务应如何保护自身权利？ 《物权法》中对业主权利的规定 物权法专章规定了业主的建筑物区分所有权问题，包括： 属于业主个人所有的财产； 属于业主共有的财产； 关于车库、车位的归属； 关于业主和业主大会、业主委员会以及物业服务企业的关系； 关于业主大会的议事规则； 关于业主大会、业主委员会的诉讼地位； 业主个人所有的财产 抢车位？ 网络版游戏抢车位让人开心，现实版的抢车位却让业主苦不堪言？ 物权法关于车位车库的规定 三种取得方式：出售、附赠或者出租； 开发商将车位、车库高价出售、出租给小区外的人停放的，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。” 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 在原《物业管理条例》等法规中，物业服务机构被称为“物业管理企业”，严格讲，这种表述未见不妥，所谓物业管理只是“受业主委托代为管理”。但是实践中部分物业管理企业有意无意的将这种委托关系误认为类似于政府与公民之间的“管理”关系，动辄以“管理业主者”自居。 《物权法》则将其定名为“物业服务机构”，这就明确了业主与物业之间的关系，物业公司应当以提供服务为己任。而且，“机构”一词较之于“企业”，范围更加宽泛，包括了以公益为目的的法人和非法人组织。 为物业服务机构“正名” 尊重业主选择、明确业主与物业的关系 业主大会及业主