新加坡组屋：从需求出发的多元化公共住房体系.docx

? ? ? ? ? 新加坡组屋 从需求出发的多元化公共住房体系 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一 组屋的历史与发展 （一）组屋的发展历程 新加坡组屋最早可以追溯到殖民时期。1927年，英国殖民政府为改善新加坡居民恶劣的住房条件，组织专业建筑设计师和承包商，建立住房改善信托（Singapore Improvement Trust，SIT）为普通居民建造低价的公共住房。但是殖民政府授予SIT的权力十分有限，因此SIT没有办法有效解决居民的住房问题。二战以后，由于战争的破坏，新加坡的住房问题进一步恶化。 1959年新加坡取得自治权之后，为解决严重的住房问题，政府建立建屋发展局（Housing and Development Board，HDB）取代SIT。建屋发展局建立之初的主要目标就是建造大量低成本住房。为达到这一目标，建屋发展局制定了五年建筑计划。面对稀缺的土地资源，政府明智选择高层高密度公寓，在1960～1965年间建造了超过5万套低价房屋，并且主要用于出租。在1964年，面对逐渐改善的住房条件，建屋发展局将工作重点放在提高住房自有率上。直到1976年，超过一半的新加坡人住进了建屋发展局建造的组屋，比1959年建屋发展局建立时增加了4倍多。除了2007～2009年期间，组屋建设量较低外，其他时间组屋的年均建设量均保持在1万套以上，甚至在1983～1985年，年均超过5万套（见图1）。截至2017年3月末，组屋出售数量已超过100万套，出租数量则接近60万套（见图2），为超过八成的居民提供住所。建屋发展局取得的成就离不开政府的资金支持，然而更重要的一点则是政府赋予建屋发展局足够的权力。为了保证新组屋建设的顺利进行，政府允许建屋发展局将贫民窟居民强制搬迁至新建组屋，极大提升了贫民窟重建的速度。 图1 组屋年建设套数（1977～2017） 图2 组屋累计出售与出租套数（2008～2017） 随着居民的基本居住需求逐渐得到满足，居民对住房质量的要求逐步提高。因此，建屋发展局工作重点从短时间内以较低成本建造组屋转移到为居民提供高质量的住房上，逐步提高房屋的设计水平，并改善小区配套设施与环境。随着居民收入的提高，家庭结构由早期的祖孙三代甚至四代同住变成了现在的核心家庭模式，即父母与平均两个未婚子女同住。因此，组屋的面积逐步缩小。20世纪90年代，建屋发展局推出的最小户型为90平方米左右的三居室[1]（见表1）。然而现在，三居室的户型已经成为主流的户型，出售数量远高于其他几类户型（见表2），并且每年的供应量增速是所有户型中最快的。 表1 组屋面积变化 时期 户型 面积（平方米） 平均家庭人口数 人均住房面积 20世纪80年代 两居 69 4.6 15 三居 105 23 四居 123 27 20世纪90年代 两居 N/A 3.9 N/A 三居 100 26 四居 120 31 2000年后 两居 65 3.4 19 三居 90 26 四居 110 32 资料来源：新加坡建屋发展局（HDB）。 |Excel下载 表1 组屋面积变化 表2 分户型统计的组屋累计出售套数（2008～2017） 年份 单间 一居 两居 三居 四居 2008 258 6240 217398 336739 209069 2009 258 6630 218056 339790 209765 2010 258 7270 219809 346661 211034 2011 258 8174 220111 354668 213321 2012 258 9806 220695 357667 214798 2013 258 10981 222357 366245 217553 2014 255 11995 226972 379687 224402 2015 255 13045 230558 390790 229829 2016 255 14239 234659 401659 235089 2017 600 19345 239092 413641 239972 资料来源：新加坡建屋发展局（HDB）。 |Excel下载 表2 分户型统计的组屋累计出售套数（2008～2017） 2008年以后三居室的出售数量增速快于其他四类户型，增速比整体出售增速快5.1%（见图3）。单间主要用于向低收入家庭出租，因此出售数量最小，2008～2017年之间出售量仅增加不到400套。另外，随着结婚年龄的不断延后，政府还在2012年以后增加了一居室户型的供应，以满足未婚居民的居住需求。根据建屋发展局发布的数据，2012年一居室新增出售套数是2011年一居室新增出售数量的2.4倍。 图3 新增出售套数（2006～2017） （二）组屋的申请与购买 组屋的申请强调从需求