房地产企业纳税战略管理讲义.pptx

房地产企业纳税战略管理;房地产企业运营循环图;房地产行业特点;二、不规范的行业 1、作为一个较新的，正在蓬勃发展的行业，规范度较低； 2、行业布局尚未完全形成； 3、行业发展稳定性较差； 4、高增长和资源的稀缺掩盖了行业的不规范。 ;三、监管力度日益加强的行业 ;房地产行业特点;房地产项目开发流程;房地产企业财务管理特点;房地产企业财务管理特点;房地产企业财务管理特点;土地增值税 土地增值税关键点在于增值额的计算。 增值额＝收入－扣除项目 ;所得税 所得税的关键点在于应纳税所得额的计算。 应纳税所得额＝收入－扣除项目 ;房地产企业财务管理特点;房地产企业财务管理特点;房地产企业纳税战略思维框架;;房地产企业土地获取与涉税风险;;房地产企业土地获取与涉税风险;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;土地获取阶段财税处理;房地产企业土地获取与涉税风险;房地产企业土地获取与涉税风险;房地产企业土地获取与涉税风险;房地产企业土地获取与涉税风险;房地产企业土地获取与涉税风险;房地产企业土地获取与涉税风险;房地产企业土地获取与涉税风险;房地产企业土地获取与涉税风险;房地产企业土地获取与涉税风??;六、买卖楼花 房地产公司在开发项目过程中，常常会因资金等原因无法正常开发，需要转让项目或寻求合作。常常采取楼花的形式来进行合作。 案例一：以项目的局部作为楼花 ;六、买卖楼花 案例 房地产公司甲取得一块开发用地，建设住宅小区项目，共计20万平方，六栋高层住宅楼，由于资金困难，甲公司将其中三栋楼约10万平方米作为楼花出售给乙公司，每平方价格2000元人民币。乙公司支付楼花款2亿元后进驻项目，开工建设。最终乙公司花费建设费用、期间费用等共计3亿元。该部分最终实现销售收入8亿元人民币。 请问：双方有什么风险？ ;六、买卖楼花 案例二：以整个项目作为楼花 甲房地产公司将一个小项目交给乙房地产公司运作，约定乙支付给甲公司1亿元人民币，在甲公司平台上运作，但所有税负由乙公司承担。请问： 问题一：乙公司的钱怎么进来？ 问题二：甲公司要赚的钱怎么拿走？ 问题三：乙公司同建安企业如何合作？ 问题四：甲公司同建安企业如何合作？ 问题五？乙公司赚的钱怎么拿走？ ;我们的观点： 1、土地取得是房地产开发企业生存命脉，实践中有六种常见的取得土地方式； 2、每种取得土地方式所预示的开发主体和土地交易均有较大差异，开发企业必须理清这些不同方式之间的差异； 3、在认清每种取得土地方式本质的基础上，必须预先从合作架构、合同、财务处理、税务处理等方面进行准备，以避免给企业带来巨大风险。 ;;房地产企业投资战略与涉税风险;二、投资战略与资产重组 广义的投资常常和资产重组联系在一起，并通过种种重组的方式实现企业投资的目的。;1、债务重组 （1）债务重组本质 债权（应收、其他应收）换现金、股权、其他资产等 某企业“债权换土地”案例 （2）三个风险点 ——视同销售 ——公允价值 ——重组收入与重组损失 （3）税收优惠重组应纳税所得额占全年应纳税所得额50%以上，可在5个纳税年度平均分配。;2、股权收购 （1）股权收购本质 现金、股权、其他资产等换取对方股权 （2）三个风险点 视同销售、公允价值、重组收入与重组损失 （3）税收优惠股权置换中，收购股权不低于75%；股权支付不低于85% 。 （4）个人股权转让是否缴纳个人所得税？ 国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知 国税函[2009]285号 国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告 国家税务总局公告2010年第27号 关于加强税务工商合作 实现股权转让信息共享的通知 国税发[2011]126号 （5）股权投资入股——股权出资 提示：企业可利用股权出资方式设立集团公司，降低财务风险。 ;3、资产收购 （1）资产收购本质