房地产市场项目营销策略.pptx

万科·迎宾大道项目营销方案;;;（一）土地供应： ;1、已有土地将提供商品房住宅面积近3000万平方米，整个城市未来住宅供应充足 只是2006年成都主城区土地市场就成交土地6747亩，2006年成交的土地按4.2的容积率计算，最多能向市场供应1890万平方米，其中可供应商品住宅就近达到1500万平方米！这一供应量按2006年全市的销售面积来看，可以满足成都市区未来1年以上的需要。加上原有存量土地预计5000亩和2007年1-5月成交土地1740亩，目前已有土地的供应量已经可以满足未来2年全市住宅开发的需求，这种大批量的供应在2007年底将会显现。;（二）住宅市场;项目名称;成都市房地产市场依然是供需两旺的局面，特别是普通住宅表现的更加明显。随着土地价格的不断攀升，土地成本的所占房地产投资成本的比例越来越高，房价受到土地成本的影响也越来越大，预计未来两年成都房地产价格会出现比较大的涨幅，但因供应量增加较快，市场有可能会形成竞争加剧，出现“几家欢乐几家愁”的局面。对于主城区和温江、华阳的别墅、类别墅产品在供应量不大，土地涨幅明显的条件下，价格的攀升程度会进一步加快，预计未来两年内，此类产品会全部超过1万元/平方米。 ;1、城西土地供应量小，数量也不多。;2、羊西线以北，沙西线以南区域土地基本上在2006年以后获得，普遍没有开发推向市场 这个区域内的拍卖土地除顶峰所拿的花照村地块在2005年9月获得以外，其他如中环、爱美高、华宇等地块都是在2006年9月以后获得，目前都是在设计准备阶段，没有进入市场。 3、土地价格涨幅明显 从2005年9月顶峰获得花照村土地为350万元/亩，到2006年10月爱美高迎宾大道的415万元/亩和中环迎宾大道的615万元/亩，到2007年万科国宾地块的765万元/亩，涨幅相当明显。 ;（二）房产市场;2、羊西线以北，沙西线以南，二环路外区域近两年住宅供应少，房价攀升较快 ;3、金牛区二手房交易量在成都各行政区均排名第一，购房需求大 ;三、区域经济发展;项目所在的国宾—营门口—交大板块，处于成都市区高经济增长的区域内，其整个经济状况处于成都的前矛，集中了大量企事业单位以及众多老式社区的换购房人群，具有比较强的消费能力，但是这个区域的房地产市场，在最近2年却不是很活跃，主要是供应量太少，而且供应楼盘也多以30亩以内的中小楼盘为主，这势必抑制了大量的购买需求。从现有土地放量来说，主要集中在2007年下半年，届时，该区域板块会形成比较旺的供需关系，预计在未来两年内，该板块将形成成都高档住宅产品的开发热点，交易量会有较大的增加，房价增幅也会高于成都的平均水平。;;土地价格趋势 ;周边房地产开发情况 ;;地块方正，易于规划设计 交通路网发达 紧邻未来的地铁2号线， 万科的品牌，是本项目的坚强后盾 地块位于国宾板块，赋予地块“高贵”的气质 ;三、未来两年内的区域土地变化 ;1、片区内拍卖地块继续外延 ;本地块所处的区域居住条件不是很成熟，其现有资源中满足居住生活所需的生活配套设施还不是很完备，现有的居住方便性不是很高，但是从未来发展说，处于西北片区城市外延的首站，加上地铁2号线将经过这里，居住前景很好，居住升值空间明显可见，具备开发高档社区的外部条件。从控规条件来说，本项目必不可少的具有类别墅产品，加上万科的品牌号召力，推出高品质楼盘形象具备很好的条件。但因为土地价格太高，项目南侧的高层建筑必须有很高的建筑面积来分摊土地成本，导致高层住宅存在景观等方面的不足，与高品质楼盘的形象在一些硬性指标上出现错位，如何解决这个问题将会是本项目开发成功与否的关键。 ;;结合前面的分析和本地块的控规指标，考虑到高层建筑100米以内和100米以上建安成本差异，本地块可能开发的产品类型主要有以下几种： 类别墅产品： 4+1层叠拼别墅，联排别墅 高层电梯产品： 32层以下的高层电梯住宅，其中90平方米以下的户型面积比在40%以上，套数比在50%以上，可能会在每个单元4户到8户。 商业产品： 3层独立商业，底商铺面和酒店公寓（或SOHO）。;国宾—营门口—交大片区客户群 ;我公司所销售的同区域楼盘数据统计：;目标区域;企业名称;部分政府部门情况：;类别墅客户群 （结合我公司成都后花园来访客户调查统计和前面的分析，对该类客户描述如下）; 类别墅客户群;户型面积在110平方米的以上电梯中大户型客户群 ;110ｍ2以上的电梯中大户型客户群;90平方米以下的中小户型客户群 ;90ｍ2以下的中小户型客户群;价值敏感点排序 ;;中海国际社区 ;二、高层产品竞争分析 ;131亩/26万㎡;B：193亩/15万㎡;1、一品天下 2、顶峰项目的罗宾森广场 预计与本项目的销售时间重合，而且体量都比较大，地处位置更加容易