房屋租赁合同.pptx

房屋租赁合同司法解释; ;一、出台背景; 房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人类从事生产经营的必要生产资料，因此，房屋租赁与国家利益、社会公共利益和广大人民群众的切身利益息息相关，亦与社会的和谐稳定、经济的平稳发展息息相关。最高人民法院严循立法精神，重视调查研究，强化起草内容的针对性和可操作性。其间，起草小组多次奔赴全国各地调研，广泛征求各方意见。在反复研究讨论的基础上，《解释》经最高???民法院审判委员会第1469次会议研究通过，于2009年9月1日正式施行。;一、本解释适用的范围;二、房屋租赁合同无效的情形 ;? 无效的法律后果 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 ;三、房屋租赁合同登记备案的效力 ;四、同一房屋订立数份租赁合同的处理 ; 五、出租人解除合同的条件; 出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。; 实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效；二是向法院起诉，请求解除合同。; 对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内恢复原状，合同即自动解除。 ; 六、承租人解除租赁合同的条件 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：  （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。承租人解除租赁合同的条件; 七、对装饰装修物的处理; 七、对装饰装修物的处理; 七、对装饰装修物的处理; 七、对装饰装修物的处理; 七、对装饰装修物的处理;八、出租人同意扩建的费用承担; 九、转租时对出租人权利的限制 ;十、次承租人的抗辩权 ;十一、出租人向次承租人主张返还房屋及占有使用费;十二、共同经营人的继续承租权 ; 十三、对承租人优先购买权的限制; 十三、对承租人优先购买权的限制; 十三、对承租人优先购买权的限制; 十四、买卖不破租赁的例外 买卖不破租赁应然是不变的法律规则，但该司法解释做出了例外的规定， （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 在上述情形下，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，不会获得人民法院的支持。 ;