房屋维修管理与设备管理.pptx

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房屋管理及设备管理 3.1 房屋维修管理 房屋维修管理是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修以及综合维修和维护保养,还包括不同等级房屋功能的改善更新改造。 3.1.1 房屋维修管理内容 房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完损情况进行检查,评定房屋完损等级,随时掌握所管房屋的质量状况和分布,组织对危险房屋的鉴定,并确定解危方法等。(1)房屋完损等级 1)完好房 2)基本完好房 3)一般损坏房 4)严重损坏房 5)危险房 (2)房屋完损等级的评定1)房屋结构的分类 ①钢筋混凝土结构 ②混合结构 ③砖木结构 ④其他结构 2)房屋完损标准的项目划分 房屋完损状况,根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度来划分的 3)房屋完损标准的划分。 各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。 4)房屋完损等级评定方法 ①钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法(a)完好房 (b)基本完好房 (c)损坏房 (d)严重损坏房 ②其他结构房屋完损等级评定方法 (a)结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的,可评为完好房。 (b)结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准,或者有少量项目完好程度符合完好标准的,可评为基本完好房。 (c)结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准,或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的,可评为一般损坏房。 (d)结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准,或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的,可评为严重损坏房。 ③危险房屋的鉴定与处理 对危险房屋的鉴定与处理,应按照国家建设部1989年颁布的《城市危险房屋管理规定》和《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99)执行。 (3)房屋完损等级评定的基本方法 第一,根据气候特征,如雨季、台讯、暴风雨、山洪等,着重对危险房屋、严重损坏房和一般损坏房等进行检查评定完损等级; 第二,房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后,重新评定完损等级; 第三,接管新建房屋后,要进行完损等级评定。(4)房屋完损等级评定的要求 1)在评定出结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度的基础上,要对整栋房屋的完损情况进行综合评定。 2)要以实际完损程度为依据评定,不能以年代来代替标准,也不能以原设计标准代替完损等级。 3)要掌握好评定等级的决定因素和标准,即要认真对待结构部分的完损程度的评定,这是决定房屋完损等级的主要条件。 4)评定房屋完损等级时,若超过规定允许的下降分项的范围时,则整幢房屋完损等级可下降一个等级,但不能下降到危险房屋的等级。5)评定严重损坏房屋时,结构、装修、设备等各分项的完损程度不能下降到危险房屋的标准。6)在评定房屋完损等级时,对于重要房屋或断面明显不足的构件,必要时要经过复核或测试才能确定完损程度。2.房屋维修计划管理 物业管理企业应根据物业辖区内房屋完损的实际情况拟 订维修方案; 有计划地组织房屋按年轮修; 分配年度维修资金、审核维修方案和工程预决算。3.房屋维修施工管理 房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求,运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的、科学的管理。 4.房屋维修质量管理 物业管理企业应根据《城市房屋修缮规定》、《建设工程质量管理条例》及《房屋修缮工程质量检验评定标准》等,强化维修工程的质量监督、检查,验收与评定,完善维修工程的质量保修制度等。 5.房屋维修资料管理 物业管理企业在制定房屋维修计划,确定房屋维修、改建等方案,实施房屋维修工程时,不可缺少的重要依据是房屋建筑的档案资料。因此,为了更好地完成房屋维修任务,加强房屋维修管理,对房屋维修过程中产生的档案资料要做好收集、管理工作。3.1.2 房屋维修工程分类 根据房屋的完好或损坏程度,房屋维修工程分为小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程和综合维修工程。 1.小修工程 小修工程是指为确保房屋正常使用,对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复,以保持房屋原有完损等级为目的预防性养护工程。 小修工程范围主要包括:(1)屋面筑漏(补漏)、修补屋面、屋脊等。(2)钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等。 (3)修补楼地面面层,抽换个别楞木等。 (4)修补内外墙、窗台、腰线和抹灰等。 (5)拆砌挖补局部墙体、个别拱圈,拆换个别过梁等。 (6)抽换个别楞条,接换个别木梁、屋架、木柱,修补木楼梯等。 (7)水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。(8)下水管道的疏通,修补明沟、散水、落水管等。 (9)房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。2.中修工程 中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求

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