XX国际项目销售讲义.pptx

金 枫 国 际 项 目销 售 讲 义宏观背景介绍区域消费者解析区域商业市场解析项目市场定位项目整体企划形象 市 区 高 新 区 木 渎 镇 本案往太湖周边新区概况新区建设成科技、文化、生态、高效的现代化新城市。是国家首批生态工业示范园区 。地块位于新区核心区的西南面，周边以居民区为主，有很大的人口居住量。地块与狮山路商圈的距离在3-4公里左右。位于竹园路的新区创业园和珠江路的苏州创新中心正在建设中，未来将吸引大量的创业和研发类高素质人才。地块北面的竹园路未来将有更为长足的发展。地块受新区影响很大，周边的社区居民和企业员工都是项目的潜在客户木渎镇概况木渎全镇面积34.5平方公里，总人口5.3万。城镇人口占 60%。是长江三角洲著名的“新型示范小城镇”，是吴中工业、商贸、文化重镇，综合实力列“全国百强乡镇”。木渎镇是市政府规划的12个区域级商业功能区之一，规划有古镇区商贸中心、金枫商业广场、苏福路汽车商业广场、长江路专业市场四大商圈。地块所在的金枫路商圈，规划总占地400亩。重点引进国内外知名的商业业态入驻，承担的责任是满足居民日常的高端的生活的需要，将定位成现代商业为主体的大型商业区。项目处于木渎规划的四大商圈之一金枫路商圈内，区域定位规划较好，有着较大的发展潜力宏观背景分析区域消费者分析区域商业市场分析项目市场定位项目整体企划形象 市 区 高 新 区 狮山路商圈区域社区商业 木 渎 镇 本案木渎镇商圈长江路商圈区域商业分布本案木渎镇商圈分析木渎新天地 木渎镇商业从竹园路起直至木渎古镇商业，竹园路、金山路、翠坊路，以及花苑街、香港街，因其各自位置而形成不同业态，面向消费群体和租金情况也各有差异。整体来说，竹园路以小商品零售为主，和以普通餐饮、服饰为主的花苑街、香港街一样，主要面向外来打工群体；而较高档次餐饮、休闲娱乐业主要集中于金山路，主要面向木渎本地人群、私企业主位于竹园路北的木渎新天地商业项目将于9月底开始动工，其规划定位为以宾馆、KTV为主的休闲娱乐业木渎镇商业分析本案周边社区商业分析项目周边有众多居住社区，阳光假日、新升新苑、万枫家园、金色花园、世纪花园等12个小区，一般建有基本生活服务配套。社区内现有商铺多数以经营小型生活服务类配套为主，如小饭店、理发店、水果店、小百货等，还有部分经营房产中介和职业中介。新升新苑内餐厅饭馆较多，但多数卫生条件较差，档次较低。阳光假日内街还有一些健身SPA，美容院等休闲类业态，但受店面规模的限制，对居民的吸引力不强。社区内缺乏可用于会谈、交友、待客的休闲类配套，如咖啡店和茶吧等。阳光假日新升新苑世纪花园长江路商圈分析 长江路商业圈要打造成为以教育、文化、商业、住宅、物流为五大功能的商业园区。木渎还启动长江路和宝带路的一公里的开发建设，开发的重点为商业建设和物流园。长江路的交通优势得天独厚，与干将路、三香路相连，北接北环，南接苏福路、宝带西路、绕城高速，毗邻苏州乐园、苏州高新开发区、明基医院，公交线路众多。 综合来看，长江路商圈主要发展专业商业市场，少部分商业服务于区域内住宅社区。本案狮山路商圈分析狮山路在新区商业中处于核心位置。主要商业有银行、餐饮、证券交易所、星级宾馆、高档商业写字楼等。淮海街是高新区娱乐商业的重要场所，商业主要以餐饮、休闲、娱乐、办公文具等经济形态为主，其健全的设施，齐备的相关服务配套早已使此地成为高新区乃至苏州娱乐、休闲的品牌场所。乐购超市目前为新区狮山路以南唯一大型商业超市，面向社区居民生活配套，将主要辐射周围玉山路、塔园路、竹园路、长江路沿线大部分居民社区。狮山路商业淮海路商业本案狮山路目前的主要功能是办公、金融与餐饮，如福记好世界大酒店、香格里拉大酒店等。此外，新地中心、金河国际、金狮大厦高档商业写字楼大大提升了狮山路的整体档次。 淮海街汇集了40家料理、烧烤店和30多家酒吧，来此投资开店的个私老板超过200人。由于淮海路商业街主要经营特色餐饮与娱乐业，业种附加值高，所以其月租金也突破200元/平方米。TESCO（乐购超市）运营公司：英国TESCO公司开业时间：2007年10月(预)建筑面积：总建面约25800平方米规划一栋3层大型商业建筑。底层为零售店铺和美食区，二层和三层为超市，屋顶大型停车场，有车位243个。绿宝广场分析苏州第一家综合性大型购物休闲广场――绿宝广场，其总建筑面积为275,000m2，包括大型购物中心、美食街、不夜城休闲娱乐中心La Piazza、三栋酒店服务式公寓、三家星级酒店和三栋高档办公大楼，将分期开发完成。目前已经营业的为一期，建筑总面积约140，000m2。绿宝广场商业由开发公司统一规划专业招商运营，一期购物广场内严格规划有时尚品牌、品牌服饰、品牌餐饮、休闲娱乐等区域，