景苑商业项目营销竞标方案.pptx

平阳景苑项目竞标方案北京中原商业地产部2010.7.本次汇报的主要内容：第一部分：本项目市场要素补充研究第二部分：本项目商业市场定位第三部分：本项目初步价值规划x第一部分：本项目市场要素补充研究商业经营市场商业地产市场商业经营市场初步研究现状商圈柳巷商圈 柳巷是一条拥有300多年商业历史的老街，是太原传统的商圈，曾经聚集各种百年老字号，也曾是太原夜市的代表； 2003年经过改造，如今柳巷商圈已成为一条集休闲、娱乐、购物为一体的综合性商业街，聚集各类服装、餐饮、娱乐品牌。柳巷商圈长风街商圈 长风街商圈的兴起，是政府为了带动城南的发展，对“南郊区”到“小店区”变化至关重要； 长风街如今已是大型购物中心、综合卖场的聚集地，王府井百货、燕莎、沃尔玛等国际品牌相继入驻，使长风街成为太原市的“世纪大道”。长风街商圈北部柳巷商圈为城市传统老商圈，南部长风街商圈成为带动南部城市发展的新商圈商业经营市场初步研究商圈演进方向柳巷商圈柳巷商圈-城市文化传承的商圈 作为城市传统商圈，经过百年的发展演进、改造，承载者城市发展、变革的历史，柳巷商圈现已较成熟，周边可开发地块较少，是城市传统文化的代表商圈；长风街商圈-城市发展的新名片 为带动城市南部发展，长风街沿线加大招商引资力度，国际品牌相继入驻，随着城市进程速度的加快，并向四周辐射，规模、功能放大，在城市的影响力逐渐增强，是城市发展的新名片；长风街商圈南部商圈的发展随着城市进程的加快而向四周扩展，成为城市商业活力的新地标商业经营市场初步研究新商圈——商业分布经营性商业布局序号项目物业类型位置1王府井百货亲贤北街2百盛百货亲贤北街与长治路交汇处东北角3山西世贸百货长治路4和信百货长风街5东方家园家具卖场长风街与长治路交汇处西北角本案12新商圈大型百货商业聚集，且主要分布在亲贤北街、长风街和长治路沿线，以和信商业为原点1.5公里范围内，商业竞争日益加剧。345商业经营市场初步研究新商圈——商业档次分析经营性商业各环境比较序号项目档次经营状况物业类型商家品质1王府井高较好百货较高2百盛中高一般百货较高3山西世贸中高一般百货一般4和信燕莎中高较好百货卖场较高5东方家园一般一般专业卖场一般新商圈经营性商业整体档次较高，入住商家品质较高，经营类型较为全面，但缺乏专一主题性质商业，经营无差异，同质化竞争较重。本案12345商业经营业态初步分析名称位置业态王府井百货小店区超市，主题餐厅、亲情乐园、水吧、咖啡厅、影院等多种休闲娱乐设施百盛小店区一层化妆品、鞋帽珠宝；二层女装、服饰；三层男装、服饰；四层体育服饰、用品；五层数码电器和信燕莎百货小店区一层国际名牌化妆品和国际精品店，二层男士服装、休闲服装，三层女士服装、服饰，四层国际名牌皮鞋、皮具、生活用品山西世贸小店区名牌精品服装服饰、珠宝化妆品、中西式餐厅、高级美容美发、娱乐健身、旅游礼品等几十项服务，其中精品服装服饰、珠宝化妆品汇集了几十家国际名牌。新商圈——主要业态经营性商业业态 新商圈经营性商业百货业态以零售为主，卖场占比较大，与区域商业供应量及城市向南发展的政策相关； 百货商业中餐饮业态比例相对较少，区域分布较分散，与区域居住及流动人口较少有关，随着周边商品房的建设逐渐增多及商业区街区商业的建设，区域餐饮业态市场空间较大。新商圈经营性商业业态以卖场服装服饰类零售为主， 随着新商圈商业的发展，以服装百货消费和卖场为主的商业格局将被打破，综合服务性休闲娱乐生活业态的商业将逐渐增多，与百货零售业态形成互补。商业经营业态初步分析新商圈——核心品牌分析名称位置业态代表品牌和信燕莎百货小店区一层国际名牌化妆品和国际精品店二层男士服装、休闲服装三层女士服装、服饰四层国际名牌皮鞋、皮具、生活用品英国皇室专用的纬图手机、德国的温莎服饰、卡拉蒂拉女装等王府井百货小店区超市，主题餐厅、亲情乐园、水吧、咖啡厅、影院等多种休闲娱乐设施纪梵希、度文、BOSS、 MontBlanc、 Cerru-fi1881、MaXmara、铁狮东尼百盛小店区一层化妆品、鞋帽珠宝二层女装、服饰三层男装、服饰四层体育服饰、用品五层数码电器纪梵希、高斯、欧莱雅、、NIKE、ADIDAS 、 Levis、G-star、JackJones 、CD卡迪爵士、百丽、CK 、施华洛世奇、VERTU山西世贸小店区品牌服装服饰、珠宝化妆品、中西式餐厅、高级美容美发、娱乐健身等，其中精品服装服饰、珠宝化妆品汇集了几十家国际名牌。ESPRT、CLAKS、百利、ENICAR手表新商圈商业的核心业态仍以品牌服装服饰类为主，综合占比达到75%以上，餐饮娱乐及生活类商业业态仍有较大发展空间，各商家国际一线品牌的进驻也证实了区域消费力和商家的认同度。商业经营业态初步分析新商圈——主要客群城市客群白领时尚客群以城市级品牌商业影响的城市高