中原X年连云港融侨华府推广营销策略报告.pptx

品牌目标 融侨品牌新领域市场运作思考1、连云港品牌市场环境2、融侨品牌力主张3、融侨品牌资产4、融侨品牌本土落地策略 品牌力－市场环境市场现状：实力开发商现时不足，后续品牌比拼激烈。目前为止以同科/东盛为代表的当地开发品牌占据80%强，随着绿地/福建开成的率先进驻，继融侨之后，保利/万科陆续挺进港城。诉求点：“实惠”“学区”“异域风情”“优美环境”，其中“实惠”“学区”在新浦区域尤为普及，且在产品方面给客户以强烈的“性价比”印象——诉求点较难在形象认知上真正打动连云港的中高端消费群。起跑点：平台较低，落脚点均是“房子”，“社区”，开成高尔夫国际社区虽然提出“全独栋”的概念，但现实开发过程中的品牌整合和传播能力一般，最后的诉求方向趋于形而上，营销手法相对老套，利益传播面相对狭窄，无圈层感营造和高端身份区隔。品牌力－目标确立融侨集团首次进入连云港，市场无实际项目做支撑业绩认知、形象认知、品牌认知较低关键词：第一认知不够目标占位：高起点…区域市场的区隔性、独特性 品牌力－品牌资产构筑理想城市生活地产20强，21年发展布阵16座核心城市进军连云港“大江苏十城战略”的重要布点品牌力－品牌资产融侨集团的四条产品线大盘社区系列自然珍藏系列滨江盛景系列城市华宅系列 福州江南水都 重庆融侨半岛 福州淮安别墅 福州旗山别墅 福州水乡别墅 南京江北别墅 福州融侨观邸 上海融侨馨苑 武汉融侨锦城 南京中央花园 合肥融侨天骏 武汉融侨华府一个以“筑家”为社会责任的企业，对每一个细节精益求精顺理成章地造就了全系产品线最终成为城市精品的榜样带来居住方式和生活品质划时代的改变品牌力－品牌主张 -国际理念 全国布局 大江苏十城战略成功推进-打造百年精品建筑，区隔市场的理念本身-以客户实际利益为出发点的产品实践支撑关键词：为居者着想，为后代留鉴 战略集团实力支撑，高举高打入市集团品牌带动项目品牌并举双赢品牌力－策略布阵城市建设利好，品牌开发商即将云集，意味着市场潜力项目以实力集团城市华宅系列之高姿态抢占品牌入市先机完成一系列市场占位结论引领城市市场新标杆打造连云港地产市场未曾见过的人居巅峰低调的姿态百年融侨，与大江苏同发展强势媒体宣传高调的声音有影响力的业内活动大众舆论的有力引导品牌力－重磅落地情感区隔坐标区隔产品区隔品牌区隔４大区隔体系建立品牌引领者地位以会所运营为事件切入点，后期通过大量活动加强已有融侨客户的忠诚度，同时带动新客户的投入，并挖掘其价值通过产品品质的塑造，以及“大江苏十城战略”的印证，建立客户与品牌的友好度以品牌价值理念和实力产品体系树立坐标系，实现品牌价值和项目的价值互为提升充分借助融侨品牌在江苏及全国的影响力，树立品牌实力形象和高度责任感市场分析融侨华府市场扫描1、整体市场2、区域市场3、周边个案市场4、本体分析整体市场:新政后住宅供应锐减，成交下跌态势显著，市场观望气氛较浓;市场表现由“供需不旺”－“恐慌淘盘”－“渐入观望”反复转换2010年1-８月市区住宅供应和需求情况(万方)1-8月新政前新政后月份总计共计1月2月3月4月共计5月6月7月8月供应120.547.51682.5217321191419需求107662310151841911912供求比1.10.70.70.80.21.21.82.31.71.61.69.29新政前市场供应情况：市场住宅整体供大于求，尤其在新政后，供应远远大于需求，市场形势比较严峻。新政后市场供整体情况今年4月份“史上最强”的楼市调控后，轮番9.29楼市调控的威力似乎来得比较晚，10月港城楼市成交量并没有因为调控的出台而急转直下，市场成交不降反升，再次创下4月份楼市调控以来新高成交，直逼5000多套。 项目开盘时间 推量截止6月10日成交去化率瑞丰.凤凰岭2010年６月1097843%嘉泰城市花园山南居2010年６月1558632%城中阁2009年８月1927942%金源凤凰城2009年６月117174563%整体市场:新政引导消费结构,中小户型房源成交比例上升，客源回归户籍地置业趋势凸显。整体走势:从近一年的成交量上看，09年11月达到最高峰，目前市场需求明显下降,处于下行空间；近期走势:10月港城全市共成交商品房成交面积约48.13万平方米，较9月份的成交情况均出现了小幅环比增长的态势，分别环比上涨29.17%和24.78% 。整体市场:市场存量消化周期逐渐拉长，供大于求局面趋向严重。价格走势：近年市区商品住宅均价一路飙升，市区均达4000元/㎡左右；10月中下旬，楼市又遭遇商贷和公积金贷款“双线”加息。面对一系列新政陆续出台，针对首付门槛抬高、契税上调和房贷利率的提高，中小户型、低总价楼盘已经成为时下楼市供需双方的关注点；变化：由单价关注到总价平衡．市场存量分析：如果按照当前月度去化30万平米计