世联_高价格下快速走量问题的系列方案_82PPT.pptx

高价格下快速走量问题的系列方案 如何在北海甸现有高端开发平台上，突破海口市场的 平均消化速度，达成本项目的快速走量目标？ 市场竞争格局 市场机会挖掘 区域竞争分析 产品竞争分析 区域机会挖掘 产品机会挖掘 2 快速走量机会挖掘 市场竞争格局； 市场机会挖掘 3 快速走量机会挖掘 市场竞争格局； 区域竞争分析； 产品竞争分析 4 海口哪些板块具备项目开发在片区高价格的平台上实现快速销售的能力？ 西海岸 海甸岛 国贸 南海大道 东海岸 滨江板块 西海岸中紫园、城市海岸等均实现片区内同类项目高价格与销售速度 海甸岛中江南城、荣域均实现两个目标 国贸片区海岸1号、金碧文华符合 注：“片区内高价格”需属海口各片区市场同类产品高价格区间 东海岸海蓝椰风别墅消化速度相对慢，不符合 南海大道片区价格相对低，不符合 滨江板块为新兴板块，价格层级相对低，不符合 西海岸，是海口高档楼盘、别墅聚集地，是以海滨生活为代表的高尚住宅区； 国贸，几大高档楼盘强化了其成为海口CBD商务生活中心的概念； 海甸岛，依凭天然的良好环境，逐渐形成海滨生态人居概念板块； 南海板块，随着几大交通要道的贯通，形成海口中产阶级生活住宅区。 海口各板块功能定位 5 北海甸：宜居、高尚生活区，相对成熟配套西海岸：度假区、富人区，配套不成熟 片区 西海岸 北海甸 优势竞争 整体规划好，海口一级海景资源； 未来市政府将搬迁至此； 目前已形成成熟休闲度假氛围，成为海口人公认的富人区 拥有海口二级海景，江海交汇； 沿海规划核心滨海区、白沙门生态公园，规划较好，本项目位于白沙门休闲居住区； 距离城市中心区较近，适宜居住，闹中取静； 片区内有海南大学等，文教配套充裕 劣势对比 生活配套目前尚不完善，整体配套形成需要3～5年时间 地势低，尤其对于海口本土人抗性较大； 本项目所在北海甸配套尚不完善 价格对比 8000～10000元/M2 5000~7000元/M2 主力户型 公寓主要是两房和三房，比列6:4；独栋、联排别墅 公寓两房、三房，尤以两房为主；别墅 客群构成 岛外客户占70%，其他30%以新移民为主，属高端客户群 岛外：新移民：本地 = 5：3：2，属中高端客户群 代表性楼盘 长信·海岸水城、紫园、城市海岸、浪琴湾等 江南城、荣域、海语印象、世纪海岸 客户特征及发展趋势 高端的新海口人置业西海岸有增加的趋势，更多是由于他们希望身份的被认同 西海岸配套的极不完善挡住了部分高端新海口人，他们购买力较强，但看重生活配套； 岛外养老、短期度假客户注重海景，随着西海岸一线海景的开发完毕，海甸岛可能吸引该部分客户 综合打分 规划利好，度假区、富人区、配套不成熟 规划利好，宜居、高尚生活区、配套相对成熟 2008年下半年，长信海岸水城第五组团、城市海岸二期、星茂100多亩的小盘（琼珠生态花园）、未来海岸、蓝城1号、龙墅湾、比华利山庄二期将推出，竞争比较激烈——力方房地产霍经理访谈 相比西海岸，北海甸宜居生活吸引了大批自住需求的新海口人，同时由于岛外客户购房的盲目性以及对海资源的重视，他们也可能被海甸岛所吸引 去看过海岸水城、西海岸高尔夫别墅，但是感觉太寂寞，买菜、交通都不方便，所以没有购买；喜欢住在海甸岛，是新开发区域，人员素质都很高——滨海华庭业主刘女士 北海甸与西海岸区域价值对比 6 紫园：西海岸规模最大，中小户型最多，以文化为载体的度假配套突破西海岸配套普遍不足的现状 户型 楼盘 一房 二房 一二房总套数比 均价 （元） 总价 （万元） 建面 套数比 建面 套数比 阳光西海岸（公寓） - - 98，106，109 40% 40% 7500-13000 75-130 观谰公寓 - - 100，117，130 25% 25% 5600-6000 60-80 紫园 70 6% 91，92，94 48% 54% 6000 40-60 菩提树（小高层） 61-68 3% 84-86，94-97，106，108 63% 66% 6000 40-65 凯撒豪庭 62，82 20% 87，98 25% 45% 8000 50-80 城市海岸（公寓) 60，63 8% 88 12% 20% 5800－6500 35-60 浪琴湾（公寓） 63 37% 87，93-99 40% 77% 9000-12000 70-110 紫园产品定位差异化、低总价与性价比形成核心竞争 产品差异化定位：紫园是西海岸规模最大的楼盘，小户型产品在西海岸供应量最大； 差异化文化内涵与度假配套：占地1.2万平米的以文化为载体的齐全度假配套，突破西海岸配套普遍不足的现状 紫园快速销售核心点提炼 西海岸快销楼盘 33万平米建面，西海岸规模最大； 12000平米休闲商业中心西海岸最大； 1200平米的恩祥艺术馆； 以艺术家名字