物业管理常见纠纷及法律对策课件.ppt

20.1.13 65 实务中的措施 例如：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及 人身安全处有明显标志和防范措施；维护交通秩序； 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警， 并配合公安部门进行处理等。 20.1.13 66 案例：流浪狗咬人 2009 年 7 月，江西省吉安市某小区，小学二 年级学生扬扬在小区内被一条流浪狗咬伤脖子。其 家人认为物业公司没有履行小区安全管理基本义务， 要求对方赔偿医药费、误工费、护理费、交通费及 精神损失费 12121 元。 20.1.13 67 法律如何规定？ 《侵权责任法》 第八十二条 遗弃、逃逸的动物在遗 弃、逃逸期间造成他人损害的，由原动物饲养人或者 管理人承担侵权责任。 20.1.13 68 （五）增值服务中的纠纷 组织业主活动 ? 《侵权责任法》第三十七条 宾馆、商场、银行、车 站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的 组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应 当承担侵权责任。 ? 因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权 责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承 担相应的补充责任。 20.1.13 69 案例： ? 1 、 2007 年 12 月 24 日，某物业服务中心 2 名工作人员装 扮圣诞老人于当晚 6:30 在小区中心公园为过往的小朋 友派送小礼物。圣诞老人行至半路时，被在中心公园 等待的住户（ 30 人左右，其中小孩居多，少数老年人、 个别中年人）团团围住，要求派发礼品，期间几名小 朋友因受到挤压哭喊。 ? 2 、 2010 年，德国西部鲁尔区杜伊斯堡市举行的“爱 的大游行”音乐节 24 日发生严重踩踏事件。据警方统 计，至少 19 人在这起事件中死亡，另有 342 人受伤。 20.1.13 70 群众性活动 组织者 责任 物业企业作为活动组织者时，对活动参加人负有 安全保障义务，这就是侵权法上的“组织者义务”。 物业服务企业常见的组织活动有：业主露天电影、演 唱会、外出旅游、业主运动会等，在这些活动中，一 旦出现了损害，组织者要证明自己已经尽到了合理限 度内的安全保障义务，否则应负赔偿责任。 20.1.13 71 三、物业公司在业主自治活动中的参与 （一）业主表决 （二）业主大会和业主委员会授权事项 （三）业主大会议事规则 20.1.13 72 （一）业主表决 1 、业主大会表决，物业公司能否收取表决票？ 2 、未达到表决权数，能否延续业主大会表决期限？ 3 、未成立业主大会的小区公共事项的表决 20.1.13 73 （二）业主大会和业主委员会授权事项 案例：南昌，和业主委员会沟通，绿地改造为车位。 《物业管理条例》第十五条 业主委员会执行业主大会的决定 事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服 务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协 助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 20.1.13 74 （三）议事规则的制订 业主范围如何确定？业主表决权如何设计？ 问题 1 ：二手房买受人未取得房产证，是否业主 ? 案例 1 ：上海，物业费调价中不表决的视为同意 案例 2 ：成都，不缴费的限制投票权 20.1.13 75 业主的定义 建筑物区分所有权司法解释 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三 节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为 物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为， 已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有 权登记的人 ，可以认定为物权法第六章所称的业主。 20.1.13 76 应对措施 ? 合法合理、有理有据、不越俎代庖 ? 依据法律、当地法规和物业实践引导 20.1.13 77 内容回顾 一、物业欠费五类常见纠纷的防范 二、共有部位、设施设备、场地管理法律风险防范 三、物业公司参与业主自治活动的注意事项