物业管理费的构成成本分析.docx

精品学习资料 名师归纳总结——欢迎下载 物业治理费的构成成本分析如何测算出合理的物业治理费水平，始终是物业治理行业比较关注的话题；笔者现依据国家进展改革委， 建设部的有关政策法规并结合物业治理的实际情形，成本进行剖析，以供同行在测算物业费时参考； 一，物业服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费用等；1. 治理服务人员工资对物业治理费的构成物业治理企业的治理服务人员工资，没有一个统一的标准，一般是依据物业治理企业的资质等级，所管物业的规模和类别而定；现在大多数物业治理企业的工资都实行保密制度，不对外公开；因此在确定工资标准的时候，只能依据企业的实际情形；工资标准定高了，加大成本； 物业治理费的构成成本分析 如何测算出合理的物业治理费水平， 始终是物业治理行业比较关注的话题； 笔者现依据 国家进展改革委， 建设部的有关政策法规并结合物业治理的实际情形， 成本进行剖析，以供同行在测算物业费时参考； 一，物业服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费用等； 1. 治理服务人员工资 对物业治理费的构成 物业治理企业的治理服务人员工资， 没有一个统一的标准， 一般是依据物业治理企业的 资质等级，所管物业的规模和类别而定；现在大多数物业治理企业的工资都实行保密制度， 不对外公开；因此在确定工资标准的时候，只能依据企业的实际情形； 工资标准定高了，加 大成本；工资定低了，又很难聘请到合适的人才；经不同侧面，不同物业，不同类别的物业 治理公司调查明白，沈阳市物业治理企业决策层人员工资标准约在 3000 元以上，治理层人 员工资标准约在 2. 社会保险费 1000～ 2000 元之间，操作层人员工资约在 400～ 800 元之间； 社会保险即国家以法规形式， 强制国家， 单位， 个人按工资总额的肯定比例缴纳的保险 基金；物业治理企业应把“个人养老保险，医疗保险，失业保险”列入治理成本； 3. 福利费 福利费主要包括交通费，副食补贴等； 4. 加班费 加班费是指法定假日需加班的费用；一般指五一，十一，元旦，春节加班的费用 资标准的 300%测算； ,按工 治理服务人员工资， 社会保险和按规定提取的福利费 =（治理人员工资 +社会保险 +福利 费 +加班费） /总建筑面积； 二，物业共用部位，共用设备设施的日常运行，保护费用； （一）物业共用部位保护费用 依据财基字 [1998]7 号《物业治理企业财务治理规定》 ，房屋共用部位是指承重结构部位 （包括楼盖，屋顶，梁，柱，内外墙体和基础等） ，外墙面，楼梯间，走廊通道，门厅等； 对房屋共用部位的保护，应比照城镇公有房屋养护范畴标准即 1985 年以后建成的房屋，每 年每平方米养护费用为 1.10 元； 物业共用部位修理养护费用 =总建筑面积× 1.10 元×损坏率 /12 个月 （二）物业共用设施设备保护费用 依据财基文（ 1998）7 号《物业治理企业财务治理规定》 ，“共用设施设备包括共用上下 水管道，公用水箱，加压水泵，电梯，公用天线，供电干线，共用照明，暖气干线，消防设 施，住宅区的道路，路灯，沟渠，池，井，室外停车场，各类球场； ” 对共用设施设备的保护，应依据其现状和每年的损坏率进行测算；列举其中的几项： 1. 窨井（含井盖）保护费用 2. 庭院照明系统保护费用 =窨井总数×单价×损坏率 /总建筑面积× 12 个月 =庭院照明系统总数×单价×损坏率 /总建筑面积× 12 个月 /总建筑面积× 12 个月 3. 园区硬掩盖保护费用 =园区硬掩盖保护总面积×单价×损坏率 4. 园区道路保护费用 =园区道路总面积×单价×损坏率 /总建筑面积× 12 个月 5. 电梯保护费用 =电梯数量×单价×损坏率 /总建筑面积× 12 个月 6. 电梯保护保养费用 7. 消防设备保护费用 8. 监控设备保护费用 =保护保养总额 /总建筑面积× 12 个月 =消防设备总数×损坏率 =监控设备总数×损坏率 /总建筑面积× 12 个月 /总建筑面积× 12 个月 9. 化粪池清掏费用，依据沈价发 1998（ 66）文件规定，每平方米每年依据 0． 10 元测算 第 1 页，共 3 页 精品学习资料 名师归纳总结——欢迎下载 10. 电梯年检费用，依据有关治理规定测算11. 单元对讲门保护费用12. 对讲系统保护费用=单元对讲门总数×单价×损坏率/总建筑面积× 12 个月（三）共用设备设施运行费用共用设备设施运行费用，1. 电梯运行费用2. 庭院照明费用3. 大厅照明费用4. 监控设备运行费用 10. 电梯年检费用，依据有关治理规定测算 11. 单元对讲门保护费用 12. 对讲系统保护费用 =单元对讲门总数×单价×损坏率 /总建筑面积× 12 个月 （三）共用设