郑州市写字楼市场调研报告.pptx

目 录郑州市房地产市场运行情况分析郑州市写字楼市场情况分析郑州市写字楼竞争项目分析郑州市写字楼客户群体分析郑州房地产调控政策调控政策带来的影响郑州房地产运行特点房地产运行情况总结1月26日，新国八条颁布；3月4日，郑州市《进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》开始施行。调控政策一月三月2011年1月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷的新标准。2011年3月4日，郑州市《进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》开始施行，推出包括加快保障性安居工程建设、大力发展公共租赁住房、严格执行限购政策等在内的15条措施，加强对房地产市场的宏观调控，这是“新国八条”在郑州的落地政策。在新版限购令中，严格并细化了限购政策：已有两套房的本地人不能再买房，外地人在郑州最多只能买一套住房。至此，市内五区、郑东新区内全面限购商品住房第二套房，但高新区和经开区不在限购范围。4月5日，央行年内第二次加息；5月1日，郑州开始执行一房一价政策；6月14日，央行2011年第六次上调存款准备金率。调控政策四月五月六月中国人民银行4月5日晚间宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整，调整后，一年期存款利率达到3.25％，一年期贷款利率达到6.31%。这是央行今年以来第二次加息，也是自2010年10月以来央行的连续第四次加息，这次“上调”对楼市开发端和销售端两头的资金来说如同一次“霜降”。今年5月1日，郑州开始执行国家发改委颁布的《商品房销售明码标价规定》。 央行6月14日宣布，将从6月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2011年上半年郑州市房地产投资受国家宏观调控和紧缩性货币政策影响，投资增速有所减缓。政策影响一.房地产投资热度下降受到今年房地产调控政策和紧缩性货币政策等影响，2011年上半年，郑州市房地产投资增速有所放缓，全市累计完成房地产开发投资398.8亿元，同比增长38.4%，同比去年回落20.8个百分点，高出全国平均增速5.6个百分点，其中住宅开发完成投资255.1亿元，同比增长17.4%，同比去年下降34.9个百分点，同比全国平均增速低18.7个百分点。 2011年上半年由于郑州市执行的限购政策与其他地产调控政策、金融政策造成的叠加影响 ，郑州市商品房交易出现一定下挫 。政策影响二.商品房市场交易下挫由于郑州市执行的限购政策与其他地产调控政策、金融政策造成的叠加影响，郑州市商品房销售出现明显回落。郑州市区今年前6个月份，共投放商品房面积为437.37万平方米，销售面积为317.2万平方米，同比分别下降2.87%和39.69%；其中，商品住宅今年投放面积为320.52平方米，销售面积为238.15万平方米，同比分别下降8.58%和46.17%。2011受限购及其他调控政策影响，商品房供求关系发生变化，出现供过于求局面，开发商面临的产品库存压力增大。政策影响三.库存量增大，供过于求状态开始形成2010年上半年，郑州市商品房市场一直处于供不应求的局面，全市商品房供求比为0.84：1，市区供求比为0.86：1。进入2011年后，郑州商品房供求关系发生了实质性的转变。2011年上半年，全市商品房的投放量大于销售量137.08万平方米，供求比为1.29：1；其中，市区商品房的投放量高于销售量120.17万平方米，供求比为1.38：1。截止2011年6月底，郑州市区商品房累计可售面积522.79万平方米，同比增长31.75%；其中，商品住房累计可售面积303.5万平方米，同比增长27.01%。如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度销售均值52.87万平方米和39.69万平方米来计算，目前郑州市区商品房累计可售面积可以销售近10个月，商品住房累计可售面积可以销售7个多月。郑州商品房市场从2009年开始的可售面积持续下降、商品房市场存量不足局面得到扭转，有向买方市场转变的趋势。 限购、限贷政策有力地控制了郑州市限购区域内的成交量。从2011年市区1—6月销售走势看，成交量始终在低位运行。运行特点一.市区商品房成交量低位运行限购、限贷政策有力地控制了郑州市限购区域内的成交量。从2011年市区各月销售走势看， 1-2月，在“限购令”和春节因素的影响下，郑州市区商品房成交量锐减；3-4月，郑州“3.4限购令”的加码和银行“限贷”不断收紧，市区成交量持续低位；5月，在市场投放量增加、房展促销等利好因素的带动下，销售量有所回升；随着房展效应逐渐减弱，6月成交量又开始回落，但同比降幅有所缩减。6