兰州万达广场项目可行性研究报告.docx

万达广场可行性研究报告 万达广场可行性研究报告 PAGE PAGE 10 兰州万达广场项目 第一部分 项目总论 一、项目背景 兰州是甘肃省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省的政治、文化、 经济中心，地处黄河上游、 甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心， 是西陇海兰新线经济带的主要支撑点和辐射源， 也是新亚欧大陆桥通往中亚、 西亚和欧洲的 国际大通道和陆路口岸，总面积 1.31 万平方公里，市区面积 1631.6 平方公里。兰州深居大陆腹地， 地处黄河上游， 市区东西黄河穿城而过， 南北群山环抱， 属中温带大陆性气候，具有带状盆地城市的特征，冬无严寒，夏无酷暑，年平均 降水量 360mm，年平均气温 10℃，全年日照时数平均 2446 小时，无霜期 180 天以上。兰州是黄河流域唯一黄河穿城而过的城市，市区依山傍水，山静水动，形 成了独特而美丽的城市景观。 兰州市近年来经济发展速度很快， 2010 年上半年兰州市生产总值达 498.70 亿元，同比增长 13.04%。全社会固定资产投资完成额达 203.18 亿元，同比增长18.18%。社会消费品零售总额达 256.37 亿元，同比增长 16.88%。人均可支配收入达 7008.4 元，同比增长 9.99%。 兰州市作为西部重要的交通枢纽和西部大开发的前沿城市， 其房地产的发展已进入了高速发展的阶段。从 2004 年开始，兰州市主城区楼盘的价格进入快速上涨阶段，部分楼盘价格年涨幅超过了 15%。 万达集团抓住兰州社会经济快速发展的有利时机， 进军兰州市场， 建设兰州市规模最大、档次最高、 业态最丰富的城市综合体项目——兰州万达广场， 项目位于兰州市城关区雁滩片区， 占地面积 100.5 亩，汇集大型购物中心、 高级酒店、高档写字楼、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引 入国内外知名商家和品牌，创造商业价值、投资价值的最大化。 万达广场可行性研究报告 二、项目概况 （一）项目名称： 称兰州万达广场项目 （二）项目地址： 位于兰州市城关区雁滩，项目地块位于兰州市南北主干道天水北路东侧，南至雁滩路，北至规划路，西至天水北路，东至规划路。 （三）总用地面积： 6.70 万平方米。 （四）总建筑面积： 43.37 万平方米，其中地上建筑面积 34.77 万平方米， 地下建筑面积万 8.60 平方米。 （五） 建设内容： 大型购物中心， 写字楼、五星级酒店、 室外步行街、 底商、超高层住宅等。 （六）投资与收益概况： 该项目投资总额为 310,558.86 万元； 该项目开发的室外步行街、 底商、写字楼用于销售， 百货、综合楼、娱乐楼、超市、室内步行街、名店坊、地下停车位部分将采用租赁的方式经营。经测算， 主要技术经济指标见表 1-2-1 。 指 标 值 指 标 值 销 售 投资利润率 62.85%  全部投资 财务净现值 213790.40 万元 部 分 投资利税率 83.31% 财务内部收益率 28.85% （税前） 指 标 资本金净利润率 135.35% 投资回收期 2 年 11 个月 全部投 财务净现值 132485.82 万元  自有资金 财务净现值 145909.53 万元 资 财务内部收益率 20.01% 财务内部收益率 29.28% （税后） （税后） 偿 债 指 标 投资回收期 4 年 3 个月 年 份 1 2 3 利息备付率 4.80 12.37 14.67 偿债备付率 1.66 1.66 表 1-2-1 主要技术经济指标表 三、开发商概况 大连万达集团股份有限公司成立于 1988 年，1992 年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。经过 20 多年的发展，万达集团已成为以商业地 万达广场可行性研究报告 万达广场可行性研究报告 产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的大型企业集团。总资产达到 1000 亿元，年销售额 600 亿元，年纳税超过 50 亿元。 商业地产是万达集团的第一支柱产业， 在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式， 经过多年发展， 万达商业地产已从第一代的单店、 第二代的组合店， 发展到目前的第三代城市综合体， 成为中国商业地产的龙头企业。 万达集团目前持有收租物业面积 700 万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。计划到 2012 年开业 80 个万达广场，持有收租物业面积 1200 万平方米，年租金总收入超过 80 亿元，规模排名全球前四。 文化产业是朝阳产业， 也是万达集团的支柱产业之一。 万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业， 形成了包括影视基地、影视制作、电影院 线在内的完整影视文化产业链。万达院线是中国排名第一的院线，目标到 2010 年建成 70 家以上多厅