中原地产北京四季房地产燕郊项目策划投标方案.pptx

四季房地产燕郊南巷口项目投标方案2007年1月对项目的基本认识竞争对手分析一期 产品市场定位目录配套及商业定位客群定位价格定位产品定位1.对项目的基本认识只有弄清楚我是谁，才能最好的应对市场环境，找到出路所在！1. 对项目的基本认识本案总占地（㎡）1期占地（㎡）容积率建筑密度日照间距绿地率40000066666.7初定420%1.735%1. 对项目的基本认识1.市场竞争激烈2.产品良莠不齐，同质化现象严重3.低端人群聚集4. 配套不完善.5.大规模带来的时间风险1. 交通即将大幅改善2.大北京进程的加快3.燕郊正面临伟大的地产发展新时代4.以CBD为核心的商业中心地为本案提供大量实力客群5.客群认知逐渐提高6.规模优势2.竞争对手分析敌人是谁？这是一件必须明确的事情！他们的战斗力决定了我们的方向策略！2.竞争对手分析来源燕郊通州尚品福城财富东方2.竞争对手分析--尚品福城位置：东燕郊开发区102国道路北 。 该项目位置与本案距离较近，均位于燕郊开发区，京哈高速旁，从区位上看，未来将与本项目产生直接竞争。2.竞争对手分析--尚品福城规划：占地666667平方米，建筑面积170万平方米，容积率3.42，绿化率35%，建筑形式为12-32层板楼、塔板结合，建筑风格为现代简约。 局部规划示意图2.竞争对手分析--尚品福城 分期项目前三期推出建筑体量60万平方米，开发体量采取逐期加大的策略；分期情况套数（套）建筑形式开盘时间一期102612、18层板楼2004年初二期151612、18、24层板楼2006年5月三期29581栋12层、3栋32层板楼（目前在售）2006年12月套数小计5500建筑面积小计60万平方米后期110万平方米28层板楼2007年3月2.竞争对手分析--尚品福城 产品在售的三期户型面积为一居：42-77平方米；二居：64-116平方米；三居：127-182平方米；跃层：200平方米左右；其中主力户型为二居。交房标准为毛坯房。进深13.5米左右，平层产品，主力户型注意到了动静分区，但作得不够，没有做到全部南北朝向、内部各功能空间的分布不太合理。2.竞争对手分析--尚品福城 价格年均增长速度约500元/平方米，增速逐年加快。均价（元/平方米）时11.03 - 至今10.09 - 2006.11.0306.20 - 2006.10.09?2800　2006.02.10 - 2006.06.2012.31 - 2006.02.1002.24 - 2005.12.3112.29 - 2005.02.24?2.竞争对手分析--尚品福城 销售三期自2006年12月6日开盘至今，销售率已达93%，销售套数约2758套，平均每天销售套数约90套左右。可见区域市场需求非常旺盛。2.竞争对手分析--尚品福城 客群客群来源：北京80%以上。购房目的：自住，投资、周末度假或养老使用，对价格较为敏感。 2、竞争对手分析--尚品福城 园林景观该项目的园林景观环境比较平淡，水景观只有少量的喷泉景观设计，绿化景观方面有少量的高植树木设计。2、竞争对手分析--尚品福城 配套会所：45000平方米；五星级酒店：70000平方米；150米长的商业街、近万平米的超市、双语幼儿园、社区卫生院。该项目配套齐全，内部居民的基本生活需求基本能够在社区内部满足。但是，该项目五星级酒店的定位既与项目的档次不符，区域市场需求也很难支持其运营。2、竞争对手分析—财富东方位置：通州区新华北路(北关环岛西南) 。 该项目位于通州区，临轻轨八通线及规划中的轻轨6号线，其交通条件以及距离北京城区的距离都要优于本案。2、竞争对手分析—财富东方规划：项目占地240000平方米，建筑面积146万平方米，容积率3.80，绿化率35%，为高层板、塔设计，建筑风格为现代简约。2、竞争对手分析—财富东方 分期该项目分四期开发，目前在售部分为其一期，一期约800套左右，4栋26层塔楼，建筑面积约82000平方米。针对其住宅：公建=4：6的比例计算，其后期将有50万平方米的体量，目前开盘时间未定，这部分住宅将对本案产生一定的竞争。2、竞争对手分析—财富东方 产品一居-二居户型为该项目目前推出部分的主力户型， 约占目前推出总套数的90%以上。一居户型面积44-70平方米；二居：80-101平方米，三居：130平方米左右，户型内部空间设计均为平层设计，一居主力房型内部狭长，布局不是很合理，项目交房标准毛坯房。对比该项目，本案应在内部空间设计的多样性及户型平面布局的合理性方面有所加强，在户型设计上与该项目相比处于竞争优势。2、竞争对手分析—财富东方 价格该项目销售价格月均增长约