世联房地产年度营销策略建议.pptx

金色·漫香林09年营销策略建议2008年11月.（.....）版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。思路导图目标解析一个目标项目现状价格条件两个前提客户分析了解客户竞争研究机会寻找营销策略关键动作08年底为金色漫香林项目做的09年全年营销策略的建议和调整，并针对项目销售及客户情况进行了针对性的总结和借鉴。目前已结束与项目的合作，故不作为保密报告。1目标.（.....）目标解析2009年实现销售总额10亿元，回款8亿元完成09年销售目标，需要：月均销售额达到8300万元；按一期成交套均价130万/套计算，需月均销售约64套；08年区域平台速度：月均销售速度为35-40套左右若要完成我们的销售目标需高于区域平台销售速度近1倍。目标解析月销售8300万。按每月4周估算，每周要完成2100万。第40周销售总金额排行（住宅﹑公寓）排名项目总建筑面积（m2）销售套数销售面积（m2）销售均价（元/ m2）销售金额（万元）1中海城1680746211119 8582.70 2国奥村3048773428457 5965.55 3中信城53542119444 5911.13 4珠江御景192727265951 4085.88 5万象新天533482838548 3770.39 6和畅园81788.8503640.479420 3429.47 7假日风景2332202412693 2959.00 8花盛香醍84429437113 2156.84 9东亚三环中心1023644710363 1969.44 10远洋一方1250310810767 1920.89 第38周销售总金额排行（住宅﹑公寓）排名项目总建筑面积（m2）销售套数销售面积（m2）销售均价（元/ m2）销售金额（万元）1四季花城269378437205 6003.03 2国奥村3048772932734 5909.44 3香堤漫步97204948391 3262.44 4泛海国际363376.734963.1929810 2871.32 5北京尊府62506.416860.432620 2806.62 6美利山2444417412538 2601.23 7紫御府48784.142712.9632847 2341.87 8大成郡456409915470 2280.32 9富力桃园2113674910278 1903.00 10世茂奥临250353.373792.3922285 1765.81 纵观各周排行靠前的项目，多为拥有稀缺资源、地段优势明显或性价比较高的项目。若本项目按照周销售2100万计算，基本上可以排进北京周住宅、公寓排行榜的前十。但本项目目前无论稀缺资源、地段优势、性价比等方面均无法达到比较高的标准，想要实现09年全年销售目标难度非常大。.（.....）2前提项目现状价格条件目前在售一期（3-1地块）3-4地块5-1地块计划09年推售（3-3、4-4地块）项目背景项目位置：亦庄核心区以东，五环与京津塘高速交汇 处东南角；占地面积：148万平米；建设用地：42万平米；建筑面积：50万平米；容积率：1.2建筑形态：4、6层花园洋房、9层电梯洋房、叠拼别墅户型面积：以88平米两居为主、部分125-145平米三居 及187- 277平米叠拼推售情况：目前在售一期（3-1地块）共548套，已推 出488套未推三居叠拼两居一期推售概况户型楼座编号供应套数签约套数剩余套数签约率两居　3#108396936%4#-5、636112531%101732#3653114%35#3682822%36#3663017%小计32410022431%三居　4#-1~472175524%89#1610663%16#322306%小计1524710531%叠拼15#1210283%合计　48815733132%3-1地块共548套，目前已推出除24#、31#以外的11栋共488套；户型为88㎡两居、125-145㎡三居、188-277㎡叠拼3#4#1-44#5、68#9#10#15#16#17#24#3-1地块31#32#数据统计截止到2008年10月31日两居推出324套，累计签约100套，签约率31%；三