上海项目营销策略提案.pptx

2009年6月;前言;INDEX;Project Thinking;項目區域位置——新城核心區域;項目景觀環境——大手筆生態環境規劃，營造上海北區公園城邦;項目交通環境——三條高速環繞，軌道交通通車在即;項目配套環境——大環境配套下，優先享有各項優質資源;項目開發背景——盤古房地產雄厚國際開發背景;項目開發環境——眾多知名發展商入駐開發，嘉定新城全面啟動;項目地塊分析;新城開發現況分析;項目初步認知;Marketing Research;整體經濟環境有所改善，部分行業逐步回暖； 房地產市場政策鬆綁，市場復蘇交易持續回升； 通貨膨脹預期加劇，不動產受到市場追捧；;上海整體公寓市場供求分析;嘉定新城公寓成交情況分析;;;嘉定新城典型案例分析——保利家園;嘉定新城未來供應分析;市場分析結論;Project Positioning ;項目定位思路;上海新城開發案例借鑒——九亭板塊;九城湖濱國際公寓——九亭板塊高端產品的引領者;项目應以引領者的形象出现项目有条件、有能力、有机会成为新城板块的领导者而企业的在国内的发展也需要树立这样一个标杆;項目核心賣點梳理;項目核心賣點梳理; 項目定位;Marketing Strategy ;二条思考路径;A、从盘古天地，思考盘古品牌 作为外资品牌，盘古在中国大陆第一个房地产项目， 如何赢得成功的发端？;A、品牌策略;B、从盘古品牌，思考盘古天地 嘉定新城内唯一的外资品牌，逐鹿群雄， 我们以何姿态登场？;B、大盘竞争策略;A 国 际 品牌策略;形象策略;上海又一精品外资发展商;泰国城市地产开发 · 25万方国际全生态社区 ;盘古天地;分期推广案名建议 —— 以泰国文化为线索;分期推广案名建议 —— 以泰国度假岛屿为线索;推广案名备选建议;天工开物，盘古大成 ;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;客户策略;我们的客户在哪里？;潛在客源分析——導入型客戶;潛在客源分析——產業導入型客戶;;盘古天地的高品质国际社区，實現高質高價，所对应的客户应是上海市区内对生活、对居住有高要求的中高端客户。;目前，整个嘉定新城尚不成熟，目前的消费人群多为当地客户，不足于支撑我们项目的销售。 本项目2009年10月将第一次开盘，短时间内我们何去何从？;解决方案—???客户成长论;易居中國操作實例;推广策略;推廣核心策略;开盘前推广节点;;■ 阶段情况： 项目销售初期，预售证尚未取得阶段，无法大量铺开广告。 ■ 推广要点： 此时，借助EHOUSE强大的媒体资源进行全方位新闻炒作，加上开发商与我司共同整合资源，助版块提升，为项目做好筑底。;前期炒作主题？;“生态城市论” 从深层意义上讲，建设生态城市是对人类文化本体论的一种回归。广义上的“生态”既包括人与自然的和谐，也包括人与人的和谐。 生态城市论，是借鉴新城市主义所倡导的生态主义思想、经济性原则、与自然和谐相处、限制城市边界等理念，继承新城市主义的精髓，从而进行再发展。;;;强化资源联动的板块增值运营;策动一场轰轰烈烈的 CITY SHOW 营造热点话题，聚焦公众关注，提升板块影响力，为项目营销筑底造势;第二阶段重点：高调登场;储客階段核心点：活动导入客户;资源联动，高举高打;周末主题活动 泰国美食节 10000只榴莲空降上海 仲夏夜音乐节 新城自驾游 亲子活动 真人国际象棋对决 婚礼梦想征集 YOGA 泰式SPA体验 花艺沙龙;第三阶段重点：开盘热销;;包装策略;区域现状;项目现状;求 胜，在 于 求 变;“生態城市論”的樣板實鑑——周界升级与包装;对沿街建筑进行粉刷，种植了近百棵大叶法国梧桐树 完成青年沟改造 完成四周围墙、道路的改造和绿植 通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。(在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖→各类大小灌木→乔木→围墙”的层次变化使道路景观十分丰富) 街角处理创造丰富景观层次。(几条主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了1 O个形态各异的景观喷水池，形成怡人的环境和园区景观的延伸);塑造国际品牌形象，对境外已开发项目特征进行放大 品牌體驗之旅，确立高端项目开发专家形象，加強客戶對於盤古品牌的理解和信任;建议以项目二期泰国风情街的建筑风格建造售楼处， 同時將項目内部景觀規劃和建築的核心特點進行濃縮，在售樓処内展現，增強現場體驗感和品質感。;強化开发商的“物業服務而非管理”的理念，物业服务先行導入，进入销售中心为来访客户服务，让客户切身感受，心领神会。;如条件允许，希望能将位于二期的部分商业和泛会所建成，为客户提供想象的开端。;销售策略;权重;一期入市价格策略 —— 穩扎穩打;0;;1、每幢楼按單元推出，实现即推即售罄 2、推售產品考慮不同戶型合理搭配，避免流失客戶