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项目三 一手房价格制定;任务1 期房价格制定 ; 期 房;2.项目开发到什么状态可以取得“预售许可证”,即变成了“期房”。; 任务1.1 运用市场比较法制定期房价格;引言:
市场比较法是房地产估价的基本方法中最重要、最常用的一种,在估价实务中往往为估价人员首先选用。而在运用其他估价方法时,也必须以市场比较法为辅助,所以它又是最基础的方法。如剩余法中的预期房地产价格便是用市场比较法来估算的。
本节任务重点掌握市场比较法的理论依据、比较实例的选取原则,以及比较实例修正???数的确定方法和计算。
;一、市场法的相关知识 ;类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内,并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。
具体要求选取的房地产符合下列6个条件:
①在区位上应与估价对象处在同一供求范围内;
②在用途上应与估价对象的用途相同;
③在规模上应与估价对象的规模相当;
④在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同;
⑤在档次上应与估价对象的档次相当;
⑥在权利上应与估价对象的权利性质相同。 ;二、理论依据;(三)市场比较法的适用条件和范围;二、市场法的操作过程 ;㈠收集市场交易实例 ----运用市场法的基础和前提条件;;交易实例需要搜集的内容有哪些?;交易实例调查表格;㈡选取可比实例;例:某一幢砖混结构的住宅,建筑层数为9层,地区级别为5级。要求用市场比较法评估其出售价格,请从下表中所给出的资料中选取合适的比较实例。;㈢建立价格可比基础;;;;;以上建立价格可比基础可以如下计算:;课内实训;㈣交易日期修正;;价格指数为基比时的修正;价格指数为环比时的修正;交易日期调整的价格变动率法 ;课内实训;;(二)?交易情况修正;;;8.房地产状况修正;;;;9.求取比准价格 ;⑵最终比准价格的方法;三、市场法运用;课外作业;本项目讲授;任务2 在建工程价格制定 ;;;一、在建工程相关知识;在建工程:建筑工程尚未完工或虽然已经完工,但尚未交付使用的建设项目房地产 。
具体指正在建设中的固定资产或改造工程,生产性和非生产性综合工程与单项工程的建设,包括固定资产的新建、维修、安装、改建、扩建及大修理工程等。由于其尚未完工,所以不能交付使用、不能产生收益,有的甚至还不能达到预售的条件。
;2.在建工程分类;3.方法选择;4.在建工程的特点 ;5.在建工程评估有关规定;⑶土地权属:出让、租赁、划拔、集体所有;
⑷项目权属:独建、联建、参建;
⑸工程进度
⑹销售状况
⑺建筑面积;二、成本法的相关概念;;2、成本法;3.两个成本;三、理论依据 ;四、成本法的适用范围;五、成本法运用的基本步骤;任务1 运用成本法评估在建工程;【案例1】某在建工程开工于2008年3月1日,规划总建筑面积1万㎡,用途为写字楼。土地面积2万㎡,取得于2007年3月1日。该项目的正常建设期为2年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2300元。至2009年3月1日实际完成了主体结构,已投入70%的建设费用,估计至建成尚需1年的时间,还需投入40%的费用。
在估价时点,土地的重新取得成本为1000元/㎡,土地还原率为7%,土地使用权年限为50年。
当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,贷款利率为5.58%,建筑工程的销售均价6500元/㎡。建筑工程的销售费用为售价的3%,销售税费为售价的5.5%,销售利润率为0。试估算该在建工程2009年3月1日的正常购买总价。 Θ P178;;;;八、实例分析;九、运用假设开发法评估在建工程;;课内实训;Thank You !;谢 谢;9、春去春又回,新桃换旧符。在那桃花盛开的地方,在这醉人芬芳的季节,愿你生活像春天一样阳光,心情像桃花一样美丽,日子像桃子一样甜蜜。12月-2012月-20Monday, December 28, 2020
10、人的志向通常和他们的能力成正比例。20:09:0420:09:0420:0912/28/2020 8:09:04 PM
11、夫学须志也,才须学也,非学无以广才,非志无以成学。12月-2020:09:0420:09Dec-2028-Dec-20
12、越是无能的人,越喜欢挑剔别人的错儿。20:09:0420:09:0420:09Monday, December 28, 2020
13、志不立,天下无可成之事。12月-2012月-2020:09:0420:09:04December 28, 2020
14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first tim
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