中原地产深圳城市山林上园销售及价格策略案.pptx

城市山林·上园销售及价格策略案;一、我们先看一下市场情况……;今年以来（1-8月）全市住宅总供应面积383.6万平米，供应平稳 。;今年（1-8月）全市总成交面积387.5万平米，上半年稳步上升，7、8月份成交减缓，7月下跌12％，8月再次骤降51.6％。;今年（1-8月）全市成交均价13384.2元/平米， 保持稳步上升，8月份一举达到19119元/平米，主要由于关内高端物业在此期间入市影响。;南山区上半年呈现整体市场供不应求局面，7月供求系数激增至3.96，虽然8月供求比恢复1以下，但市场销售依然呈现“疲软”状态。;今年（1-8月）南山区成交均价为16461.7元/平米，成交价格继续上扬。;二手市场住宅整体成交量;二手住宅成交价格上半年涨幅超过50％，但7月8月呈小幅跌势。; 从一手楼供应平稳及价格飞涨看来，似乎市场依然向好……但7、8月份的一手楼及二手楼成交情况反映出7月以来楼市消化力量明显不足。;什么原因造成了这种市场状况？;;;;;这其中，影响最大的是“银行银根紧缩”，一系列政策引发的结果： 1、投资者退出深圳市场 2、买家进入观望状态。 3、楼市不再火爆;可以预见， 未来市场供应依然以关外两区为主； 关内物业供应南山仍将成为主力； 小户型单位比例将增大。;1、楼市回归理性； 2、楼价上扬趋缓； 3、个盘销售周期拉长。;二、南山最近开盘项目个案分析……;城中央; ;均价（出街价）：16800元/平米（不计复式） 标准层价格区间：13300～25500元/平米 现场折扣：98*98 价格是该项目唯一优势。; ;后海公馆;该项目户型定位不高；但产品质素较好； 后海区域的规划前景是其最重要的优势。;标准层均价（出街价）：26300 元/平米（不计复式） 标准层价格区间：19100～36500元/平米 现场折扣：无，带1000元/平米精装修 价格在片区市场有一定竞争力！;销售分析;博海名苑;针对高端客户定位； 具有海景、高尔夫景观及区域形象优势； 紧邻滨海大道及沙河立交，交通噪音弱化项目的综合素质。;标准层 均价（出街价）：38000元/平米（不计顶层复式） 标准层均价区间：23300（平层）～53794元/平米（标准层复式） 现场折扣：延续开盘期间98折 定价差异较大，整体均价水平偏高。; ;兰溪谷二期;定位走纯高端大户路线 一期的市场地位； 招商地产的品牌影响力； 蛇口半山的豪宅市场区域地位。 ;标准层均价（首批出街均价）：38800元/平米（不计复式） 标准层价格区间：27759～46000元/平米 现场折扣：无 性价比稍低; ;总建筑面积:86520平方米 总户数:447 三房（100-137平米），约占36%； 四房（132-194平米），约占64% 停车位:500 车户比：1：1.1;项目分析;价格分析; 07年8月26日开盘，推出387套单位，当天售出129套单位，销售率33.3%。目前销售率为40%，周均销售10套左右。 投资前景及海景景观资源是促成项目成交的主要因素。;从7月以来入市项目销售情况来看，市场销售速度整体缩减 一方面新房入市价格过高，对成交产生了明显的抑制作用 ； 另一方面受政策导致客户观望，入市不踊跃。;市场回归理性： 开盘销售率处于25～30％市场正常的； 周均消化单位在10套左右，销售周期延长，整个销售周期预计将延长至12～18个月 。;在这样的市场条件下，我们如何实现本项目的价值？;三、项目市场定位分析……;项目素质分析;在外部资源提供了近山、亲山的纯粹环境，居住环境进一步提升； 在内部素质营造方面，进一步强化了项目的附加值及品质。 相比初期定位的牵强， 目前真正具备了泛豪宅的物业标准！ ;在外部资源方面，景观素质优于兰溪谷二期； 在产品素质方面，具有相对的优势； 在物业定位方面，与澳城相仿； 在区域价值方面，略处劣势； 在发展商的品牌美誉度方面，尚难撼动招商地产在南山市场的口碑； 一期的市场地位对项目档次提升有一定的牵制！;;四、项目价格定位分析……;;;;;五、项目销售策略……;销售策略分析;销售策略分析;销售策略分析;销售策略分析;因此，我们的销售策略为： 高开高走 均衡销售;本项目以32000元/平米的价格入市，项目实收总价区间预计如下：