购物中心运营管理要点.pdf

资料收集于网络，如有侵权 请联系网站删除 SHOPPING MALL 的运营管理要点 由于商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。 SHOPPING MALL作为一个整体规划、 统一开发的大型城市综合商业设施，就必须做到统一招商、统一物业管理和统一商业管理，追求整合性的 需求以达到最高的经营效益。 在国外商业地产的开发中，基本是订单式生产。开发商、投资商只有为商业需求配套生产产品，才能 找到投资回报的出路，而摩尔运营管理商从一开始就直接切入了项目产品的定位，并全程负责项目的策划 和运营管理。而我国目前上马的许多项目恰好把程序做反了。值得引起大家注意。 SHOPPING MALL的运营管理不是做简单的商铺物业管理的“二房东”。如何“以商定产”、“以商养 产”，做足商业的文章， 实现长期持续的租金率提升， 才是 SHOPPINGMALL项目追求的目的。 因此，SHOPPING MALL的统一运营管理，是投资者的利益得到最大体现的保障。 物业项目一旦交付，投入运作，巨大的经营管理压力和资金压力，将凸现出来。因此，如何做好项目 的统一运营管理，是当前摩尔项目开发商最头痛的事情。目前，投资商和开发商开始注意到不能简单以物 业满租或经营主体落位为项目产品开发的终点，项目产品投产后，只是项目运营管理的新的起点，如何结 合项目长期投资回报目标和商业运作机制实施项目生命周期管理，持续改进业态组合、功能组合和入住商 户的自身业绩提升，达成项目定位目标，才是 SHOPPING MALL项目投产的目的。 长期来说，把松散的经营单位和多样的商业业态，统一到一个经营主题和管理平台上，把各种资源的 配置优化融会贯通到长期的运营业绩提升方案中，这样商业项目不仅能顺利开业，并且在专业的运营管理 商的统一管理下迅速提升起来，成为成熟的商业中心，实现物业资产的保值增值和产权商铺的长期租金回 报，才能保障开发商、投资者和经营者的“三赢”。 一、正确理解 SHOPPING MALL SHOPPING MALL，音译“摩尔”或“销品茂”，意为大型购物中心，指规模大，集购物、休闲、娱乐、 餐饮等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的一体化管理的大型商业综合设施。其 建筑规模巨大，其多业态组合配比后的共享空间可以达到 1：1，甚至 1：2，是一种更高级的市场形态，是 满足消费者更高物质追求和精神追求的市场模式。这是一个很重要的问题，只有认识到消费者本位，我们 才能把购物中心的定位、功能、管理、营销等等方面的核心内容执行得更加科学。 国际购物中心协会的定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样 化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。 只供学习与交流 资料收集于网络，如有侵权 请联系网站删除 美国购物中心协会对 SHOPPING MALL定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型 的主力店多元化商品街和宽广的停车场；能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。 日本购物中心协会定义为：由一个单位有计划地开发、拥有、管理运营的商业和各种服务设施的集合 体，配备有停车场，按其选址、规模、结构，具有广泛选择性、方便性和娱乐性等特征，并提供适应消费 者需要的社交空间，发挥一定的城市功能。 按照国家零售业态分类标准为：是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运 营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。 从这些高度归纳的定义来看，有几点值得我们注意： SHOPPING MALL的项目定位：首先是集休闲、购物、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能服务于一体的 一站式大型商业地产项目。按国际惯例，商业地产项目属于长期投资，为统一经营和管理，国外企业一般 对商业物业拥有 95%的持有率，只租不售是商业地产的主流经营模式。另一方面由于商业业态存在多样性， 不同业态在选址和物业结构等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根据商家对物业结构的不同 要求进行建设，即“订单式开发”。这就要求开发商在建设初期，不仅要注重商圈物业供需和商业地产项 目开发的要件管理，更要注意商圈属性和满足长期消费需求的资源利用规划，尽可能减少开发风险。