房地产容积率拆分及产品排布.docx

PAGE PAGE # 容积率拆分及产品排布 容积率拆分 容积率拆分方法及案例 产品排布 产品排布方法及案例 容积率二 总建筑面积 用地面积 建筑面积=0.5倍用地面积 容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1,地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。 PAGE PAGE # PAGE PAGE # ⑨容积率的概念的说明 ＞容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标； ＞容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下 建筑面积一般不计入容积率指标计算中; ＞规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值; ＞容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。 M 用地红线与可建设用地 代征绿化一其他项目其他项目 代征绿化一 其他项目 其他项目 PAGE PAGE # PAGE PAGE # □ 一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对 应关系 容税海二地上总建筑面积 用地面积 容积率指标与相对应的产品形态 容积率指标 0.5 0.5-0.7 0.7-1.0 1.0-1.6 1.6-2.1 2.1 对应的产品形态 独栋原拼别墅 瞬E别墅 叠拼+联排 多层住宅 小高层 高层  M 住宅项目平均层数 口如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？ -通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标; -如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出： 平均层数 地上总建筑面积（用地面积X容积率） 容积率 楼层平均面积和（用地面积X建筑密度） 建筑密度 修正! 修正! 团基底面积T殳大于楼层平均面积 团不是所有单体都能做到相同层数 团其他因素的影响，如日照、退线等 PAGE PAGE # M建筑平均层数 □建筑平均层数 平均层数= 楼层修正系数 容积率 建筑密度 X日照间距系数X楼层修正系数 楼层修正系数的数值范围约为 0.6~1.0 六层住宅 六层住宅 六层住宅这种做法就叫做容积率拆分。容积率拆分后10 六层住宅 六层住宅 六层住宅 这种做法就叫做容积率拆分。 容积率拆分后 10 拆分容积率 □什么是容积率拆分? -通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示; -但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而 在一个项目里面形成不同的产品形式, 容积率拆分前 容积率拆分方法及案例 PAGE PAGE # 住宅项目容积率与产品对应关系参考 研发支持中心/姚斌 项目容积率 可能的产品形式 常规均好性做法 适当进行指标拆分 产品类型 层数 常见产品组合类型 层数 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3 W0.4 独栋 2Z2.5/3 — 0.4~0.5 双拼 2.5/3 独栋+联排 双拼+联排 类独栋 2~3 0.6~0.8 联排 2.5/3 双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋 2~4 | 0.8 1.0 叠拼 4~5 联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5 1.0~1.2 洋房/叠拼 5~6 联排+洋房 联排+小高层 叠拼+洋房 2.5~11 1.3 1.7 洋房/类洋房 6~9 联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层 2.5~11 1.82.0 小高层 10F.5 联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层 2.5~15 2.1~2.5 高层 12~18 小高层+高层 洋房+高层 — 6~18 2.6 3.0 高层 18~27 小高层+高层 洋房+高层 — 11/33 3.（广 3.5 高层 27~33 小高层+髙层 — — 15/33 33.5 高层 N30 - - - 说明 1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、 地块周边退让关系等； 2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。  昆山世茂蝶湖湾 13关键词：容积率的极致拆分 13