项目估算及资金运作计划..docx

项目投资估算及资金运作计划 第一节:项目的大体概况与投资经营方案一、总部基地项目概述 二、项目投资方案(一投资组合方式 (二资金动作方式 1、自有资金 2、销售收入再投入 3、社会融资 4、资金链接模型 第二节项目的建设工程规划与安排一、项目建设规划及进度安排 (一建设方案及规划说明 (二建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则 2、建设方式。 3、进度安排。 1 4、项目周期设定 第三节项目投资估算及资金筹措计划一、项目投资与成本费用估算 二、开发费用估算 1、管理费用 2、销售费用 : 3、财务费用 : 4、开发费用 : 三、总成本费用汇总及分摊表 细则:(1 按计算投资的各项成本来分摊 (2 各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊(3 若不能按使用数量或容量来分摊 ,则按各功能的面积比例来分摊 (4 各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊 ,同工程无关的按功能面积比例分摊 (5 与工程无关的分项按各功能面积比例分摊四、资金筹措、投资计划及社会融资成本 (1 资金筹措与投资计划 (2 社会融资成本及资金链接关系设定第四节项目销售和租赁收入测算 一、销售单价的确定 (一用比较可实现价值算术平均法确定销售价格上限 (平均价格(二建议销售测算单价 (三总销售收入的确定 2 二、商铺租赁单价的确定 三、车库销售 /租赁单价的确定 第五节总部基地建设项目的财务评价一、税金计算 二、损益表与静态盈利分析 三、现金流量表与动态盈利分析 1、住宅全部投资现金流量表 2、住宅自有资金投资现金流量表第六节总部基地项目不确定性分析一、盈亏平衡分析 (一住宅销售部分盈亏平衡(二结论 二、敏感性分析 (1 售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。 (2 售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。 (3 售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。三、决策树概率分析 3 总部基地项目投资估算及资金筹措计划 第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、总部基地项目概述 1、项目概况 项目位于成都市高新西区 ,南,北临,西南面对 ,项目东侧为线 ,项目总用地 m2,经规划国土局批准 ,用地功能为及配套设施 ,实际建设用地面积 m2,计容积率 ,建筑面积率为平方米。 (表:6-1-1【项目主要技术经济指标】 根据上述规划经济指标 ,计容积率总建筑面积 m2,其中 m2,商业部分 m2,另外不计容积率之地 4 下室建筑面积 m2,共个车位 ,项目总建筑面积 m2,拟建栋层楼。二、项目投资方案 (一投资组合方式 在房地产开发中 ,大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发,本项目总投资为万元 ,整个建设经营期为年 ,是一个建设周期长、资金投入量 大的建设项目。所以 ,一般采用投资的多种组合运用 ,一方面可减低融资的压力 ,有助 资金的流通 ;另一方面可相对降低开发商的风险 ,使项目顺利开发。 本项目开发投资的资金来源有三个渠道 :一是自有资金 ,三是预售收入用于投资部分,二是社会融资 (包括施工企业和材料供应商垫资。财务杠杆手段在本项目中暂不考虑。 资金动作方式如下 :自有资金全部用于投资 ;销售收入扣除与销售有关税费后用于投资,初步估算按销售收入 %计算;此外还缺少的资金 ,则向社会融资。本项目开发总投资(含资金利息共计万元 ,自有资金万元 ,占总投资的 %,销售收入再投入用于投资合计万元 ,另需融资金额合计万元。 (二资金动作方式 在项目的前期 ,已将自有资金用于支付土地费用和前期工程费 ;当建设完成了后就可进行销售 ,销售收入再加上用其它方式筹措到的资金 ,就可将整个项目投资完 成。 1、自有资金 整个项目的自有资金为万元 ,占总投资的 %,分年投入。详见表 :6-1-2 5 (表:6-1-2 自有资金年度投入表 (单位:万元 2 2、销售收入再投入。 销售收入再投入按销售收入的 %计算,从项目有销售收入最后第年开始 ,直到项 目建设经营期结束 ,上半年为整个销售收入的 收入再投入为万元 ,占总投资的 %。 %,下半年为整个销售收入的 %,总销售 万元 (表:6-1-4 销售收入再投入年度投入表 (单位: 3、社会融资方式 ,包括施工单位和材料供应商的垫资行为 ,额度,期限,支付连接 模型 第二节项目的建设工程规划与安排 二、总部基地项目建设规划及进度安排 (一建设方案及规划说明 1、建设方案。经规划管理局审定 ,本项目的建设方案如下 : 2、规划目标。 6 (1 以建造具有水平的为目标 ,满足和的舒适性、安全性和生态性的要求 ,为提供多样化、可选择、适应性强的 ,创造具有良好环境、有完善基础设施的文明、卫生 的示范。 (2 依靠科技进步 ,推广新材料、新产品、新技术 ,提高功能质量