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房地产公司 车库车位销售税务处理一、地下车库产权归属介定问题 第一种情形， 停车场在小区房屋销售时未按公建面积 公摊，停车场的 房屋所有权 （俗称产权） 应归开发商所有。 开发商有权对业主出售， 此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。 第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全 体小区业主， 从法律上讲， 该停车场的产权应归全体业主所有， 开发商无权与个 别业主签订停车场车位使用权转让协议， 实务中所签订的协议也应归于无效。 如 果小区业主需要购买该 停车位使用权的话，应同小区 业主委员会 或同经业主委员会授权委托的 物业管理公司 签订车位使用权转让协议， 在这种情况下， 只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。 第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主， 开发商也无权出售。 咨询内容 :我是一家 房地产开发公司 ,请问我公司出售无产权的车位如何确认收入 , 可以按租金确认吗。税法上有什么具体规定 ? 回复内容：对于 房地产开发企业 出售无产权的车位，从 2011 年之前税法角度来讲是一种实质上的长期 租赁合同 ，只不过这种租赁方式与 土地使用年限 相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。 国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》 国税函[2005]83 号对这种情形明确为： “对具有明确租赁年限的 房屋租赁合同 ， 无论租赁年限为多少年， 均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权， 应按照‘服务业 -租赁业’征收营业税。 ”《中华人民共和国合同法 》第二百一十四条 也规定： “租赁期限不得超过 20 年。超过 20 年的，超过部分无效 ”。需要注意的是,对于超过 20 年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为： “租赁期间届 满，当事人可以续订 租赁合同 ，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过 20 年”。所以对于无产权的车位销售， 不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设 施作为公共配套设施 处理，除能够依法转让的情形外， 2011 年之前都应当作为“服务业 —— 租赁业 ”计算缴纳营业税。《中华人民共和国 营业税暂行条例实施细则》规定： “纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 ”。所以从营业税纳税总额与纳税时间上来看， 无论企业按照 “销售不动产 ”、“转让无形资产 ”还是“服务业 —租赁业 ”计算纳税结果是一样的。 对于车位销售的企业所得税问题， 由于房地产企业 都是一次性通过成本对象或 公共配套设施 转入销售成本 ，所以收到的销售款也应当一次性计入企业所得税收入。利用地下基础设施形成的停车场所， 房地产开发企业 与购房人签订合同， 将停车 场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的， 向购房人取得的收入视同 房地产转让 收入，并入非 普通住房 转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所， 作为公共配套设施 计入扣除， 房地产开发企业 与购房人签订车库、 车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入 房地产转让 收入。 鉴于车位销售这种有限产权转让的特殊性， 对于车位销售的 土地增值税 问题，特别是房地产企业 按人防部门的规定利用地下基础设施建造的平战结合的地下车 位，由于产权关系不明晰， 也成为征纳双方存在的争议之一。 实务中有如下几种操作类型可以参考。 1、企业单独建造的停车场所销售产权或永久使用权，作为成本对象单独核算， 视为“销售不动产 ”处理。 2、销售有限使用权（例如地下车位），视为 “服务业 — 租赁业 ”进行处理，这种情况下， 视为自用固定资产， 当然不用进行 土地增值税 的清算， 而成本也不能作为土地增值税 的扣除项目。不过， 《国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收 规范性文件 目录的公告》（国家税务总局公告 2011 年 第 2 号）将国税函 [2005]83 号归为失效文件后， 2011 年 1 月之后再如此操作将缺乏政策依据。 3、为公共配套设施处理，销售价款作为开发产品销售的整体 价外费用 合并计入销售总额处理。（王注：无产权的情况下，此种操作较为有利？！） 以上三种处理方式对于土地增值税的结果有异同， 与营业税、企业所得税处理也 存在矛盾，并非尽善尽美，具体执行中还要取决于主管税务机关的 自由裁量权 ， 如何确定，贵公司可以与主管税务机关充分沟通。 本文可以自由编辑 【最新资料 Word 版 可自由编辑！】 1111111111111111111111111111111111111111111 奖品名称： 500 万 U 豆体验卡 卡号： 50Dd4fea700