房地产估价报告.docx

PAGE PAGE 1 1 1 房地产估价报告 估价项目名称 ： 沈阳市康居小区 12-2 号楼 111 号房地产价格评估 委 托 方： 沈阳市铁西区人民法院 估 估 价 价 人 方：沈阳皇家建筑大学附属分公司 员： 胡建伟 估价作业日期： 二〇一八年一月八日至二〇一一年一月十二日 估价报告编号： 1505700124 2 2 估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 2、本估价报告中的分析、 意见和结论是我们自己公正的专业分析、 意见和结论， 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制； 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系； 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告； 5、我们评估所注册房地产估价师对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘， 并对勘察的客观性、 真实性、公正性承担责任， 但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况， 对被遮盖、未暴露、地下基础部分及难以接触到的部分， 我们不承担对估价对象建筑结构质量进行签定的责任； 6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助，委托方有关人员协助我们进入现场勘察； 7、本估价报告依据委托方提供的相关资料，委托方应对所提供资料的真实性、 合法性负责。 因资料失实、 不合法造成估价结果有误的， 估价机构和估价人员不承担相应的责任； 8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未 经本估价机构和估价人员同意， 估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供， 凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果， 估价机构和估价人员不承担相应的责任； 9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。 10、参与本次估价的注册房地产估价师：胡建伟 1505700124。 3 3 估价的假设和限制条件 我们评估的是估价对象的现时市场价格， 是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设： 1、任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。 2、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 3、在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。 4、存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。 5、有一段合理洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。 6、本报告估价结果为 2013 年 6 月 27 日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应的调整甚至重估。自估价报告出具之日起一年内使用有效。 7、本报告为委托人进行投资提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其 他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。 8、委托人提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关 部门核实和查证， 对于该资料的真实性和准确性由委托人负责， 对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。 9、报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中的数据均按四舍五 入保留两位小数或取整， 因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况， 但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。 4 4 一、估价目的 房地产估价技术报告 确定估价对象房地产市场价格， 为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价值参考依据。 二、估价对象 （一）估价对象区位状况 1、自然情况：沈阳市是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商 贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积 1.3 万平方公里，市区面积 3495 平方公里。总人口 720.4 万人，市区人口 506.6 万人。位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南 部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。 属温带半湿润大陆性气候， 全年气温在 -29 ℃ -36 ℃之间，平均气温 8.3 ℃，全年降水量 500 毫米，全年无霜期 183 天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。 2、社会因素 沈阳区域位置优越 , 地处中国东北地区南部 的辽宁中部城市群， 是中国东北的政治、经济、文化、军事、工业、科技、金融商贸中心，国家综合交通、通信 枢纽，东北第一大城市， 中国十大城市之一， 国家门户城市。 沈阳市政治、军事、 金融、外交机构林立， 连续多年进入全国百强城市前十名， 并跻身国内十大最具竞争力城市行列，成为中国最具吸引力的投资地区之一。 3、对外贸易发展 沈阳的对外贸易，不仅在辽宁，在整个东北，也位列前茅。自东北振兴战略 实施以来， 沈阳日渐成为了外商争先落户的香饽饽， 全市实际利用外资规模不断扩大，引进的项目质量也逐步提升。 数据显示