建设项目管理知识介绍.pptx

建设项目管理 ——知识介绍; 第一部分 房地产基本知识 1.房地产特点 2.房产类别 3.基 本 概 念 第二部分 相 关 法 律 第三部分 房地产项目管理 ;第一部分房地产基本知识;1.房地产特点;　由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成。对于土地和房屋可以按以下方法分类： 根据土地用途分类 　　根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类： 1、 居住用地； 2、 公用设施用地（含商业用地等）； 　　3、 工业用地； 4、 仓储用地； 　　5、 对外交通用地； 6、 道路广场用地； 　　7、 市政公用设施用地； 8、 绿化用地； 　　9、 特殊用地； ;B.根据房屋用途分类 A.按照房屋的使用功能可以分成下列几类： 　　1、 居住用途的房屋。 　　2、 工业用途的房屋。 　　3、 商业用途的房屋。 　　4、 文体娱乐设施。 　　5、 政府和公用设施。 6、 多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综合体）。;1）.基本建设程序： 基本建设项目从酝琅决策、设计、施工、到竣工投产等所经历的整个过程中的各项工作开展先后顺序的规定。它反映工程建设各个阶段之间的内在联系，是从事建设工作的各有关部门和人员都必须遵守的原则。; ; ;2 ）.可行性研究;其要点：①项目概况②市场分析和需求预测③规划设计分析④ 开发进度安排⑤投资收益分析 ⑥资金的筹集方案和筹资成本估算⑦风险分析⑧综合分析与建议 。 ;3 ）.项目评估;4 ）.投资回收期;5 ）.静态分析;分析方法有：简单收益率法和投资  回收期法两种;术 语;术 语 ;年份 项目;术 语;9 ）.内部收益率;分析方法介绍：10 ）.不确定性分析不确定性分析（uncertainty analysis ）是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部...预期的利润和收益，以致使企业亏损。不确定性分析所作出的比较可靠、接近客观实际的...经营者具有十分重要的参考价值。;;12 ）.盈亏平衡分析;;投资利润率是指项目的年利润总额与总投资的比率，计算公式为 投资利润率=年利润总额/总投资??100% 式中：年利润总额通常为项目达到正常生产能力。;14 ）.投资利税率 投资利税率是指项目的年利税总额与总投资的比率，计算公式为 投资利税率=年利税总额/总投资×100%。 式中：年利税总额可以是正常生产年份的年利润总额与销售税金之和，也可以是生产期平均年利润总额与销售税金之和，年利税总额=年利润总额+年销售税金及附加=年产品销售收入—年总成本费用；总投资包括固定资产投资、建设期利息及流动资金。;;16）.单项工程;17）.单位工程;单位工程的划分应按下列原则确定： 　　1　具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物为一个单位工程。 　　2　建筑规模较大的单位工程，可将其能形成独立使用功能的部分为一个子单位工程。;18）分部分项工程 分项工程是指分部工程的组成部分，是施工图预算中最基本的计算单位。它是按照不同的施工方法、、施工工艺、设备类别、不同材料的不同规格等，将分部工程进一步划分的。例如，钢筋混凝土分部工程，可分为捣制和预制两种分项工程；预制楼板工程，可分为乎板、空心板、槽型板等分项工程；砖墙分部工程，可分为眠墙(实心墙)、空心墙、内墙、外墙、一砖厚墙，一砖半厚墙等分项工程。 ;分部工程是建筑工程和安装工程的各个组成部分，按建筑工程的主要部位或工种工程及安装工程的种类划分。如土方工程、地基与基础工程、砌体工程、地面工程、装饰工程，管道工程、通风工程，通用设备安装工程、容器工程、自动化仪表安装工程、工业炉砌筑工程等。; ;21）建筑密度建筑密度：指项目用地范围内建筑物的一层所占的面积与规划建设用地之比。 如：建设用地1000平方米、地下室400平方米、地上一层300平方米，则：建筑密度为30％。如此可以看出基底、地下室的面积与建筑密度没有直接的关系。(本答案强调“一层”的面积 ;户室比 ：户室比又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占的百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25％，中套（二室户）占47％，大套（三室和四室户）占28％。; ;26）居住面积;27）建筑面积;（3）辅助面积：指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。 （4）结构