山东潍坊城上城项目前期策划提案_195PPT_信立怡高.pptx

谨呈：潍坊中建房地产开发有限公司 1 本项目信立怡高所做的工作 5.13-5.20 5.21-5.30 6.02-6.10 第一阶段 市场调研 第二阶段 市场调研及定位 报告撰写 第三阶段 定位沟通 我们的逻辑思路 报告思维导图 客户目标 项目条件 宗地价值分析 市场竞争 市场机会分析 市场案例借鉴 项目整体定位 项目背景 问题判断 机会与策略 整体定位 主要的研究内容 开发背景 客户目标 宗地条件分析 项目条件 大量有实力开发商瞄准国内二、三级市场，导致二、三级市场房地产开发企业竞争激烈。 山东城市化水平较低，济南、青岛、烟台等地城市化率刚超过50%，其他一些地级市城市化率均为达到中等水平，市场空间巨大。 潍坊城市化滞后，有巨大市场空间，有效需求没有充分释放。 结合山东地域文化特点，消费者购房理性化程度较大，市场引导空间较大。 潍坊市场房地产竞争格局清晰，市场发展较快，产品升级换代较快，品质要求较高，好的产品将是占领市场的重要条件之一。 项目地处不成熟区域，又是大盘开发，面临的困难重重。 开发商有着强大资金优势，但从是建筑行业，房地产开发经验缺乏。 项目条件 客户目标 2、如何以相对的低成本投入保证利润 3、如何打造中建地产品牌 1、大盘如何成功启动 　地块南端：潍坊市东西交通主干道宝通街； 　地块西端：潍坊市南北交通主干道东方路； 　地块北端：潍坊市东西交通主干道樱前街； 　地块东端：潍坊市贯通城市南北的过境道路潍县中路。 　东、南、西、北四面均为城市交通主干道，交通顺畅。 项目区位及四至 宗地现状情况 　项目地处潍坊市高新技术开发区，紧靠外环线，地理位置优越，周边环境良好，交通便利，是潍坊市未来新城区的核心组成部分。 　项目地块为潍坊市高新技术开发区的中心区，距离市政府、人民广场不到一公里范围。 地块内部场地较为平整。以地块中部偏东正在施工的市政道路金马路为界，可将项目地块分东西两部分。项目地块中部，金马路两侧以及项目西侧为村民住宅区，以居民用房为主。项目地块内贯穿一条泄洪沟，起点为地块西北侧结点为地块东南角；东部靠近潍县中路有高压电线塔。 地块内部情况 宗地现状情况 宗地现状情况 周边企事业单位及公建设施分布 　公共配套：人民公园、 　事业单位及政府机关：潍坊市人民政府、26军军区、潍坊市军分区、公安边防总队、潍坊市安全局、三官庙警务室，潍坊市汽车东站。 　医院：潍坊市第五人民医院、潍坊市军分区医院，规划有综合卫生服务中心。 周边生态条件分析 周边居住人口特征 项目地块地处潍坊市高新技术开发区，为新城开发地段，周边沿街道路绿化良好。 项目地块位于城市规划防护绿地区域内，规划绿化率较高，为开发居住环境提供了先决条件。 项目周边居住人口主要集中在三官庙社区与山后徐家社区内，大部分均为当地村民。 宗地现状情况 项目周边交通组织及人车流线分析 项目交通路网发达 　　东靠城市过境交通主干道潍县中路，北临樱前街，西临东方路，南靠宝通街，西距潍坊汽车东站约1公里，。 公交 　　项目周边公交线路，有18路、58路经过。 优势：项目地块周边路网发达、路面状况良好，有利于车行。 劣势：公交系统不完善。通往项目地块的公交线路极少，人行比较不便。由于紧靠外环路，其中还包涵过境路，对项目东、南两边会造成一定的噪声污染。 交通优劣势分析 宗地价值评价指标 评价指标确定： 　宜居角度（居住氛围、景观、视野等） 　地块自身角度（地理环境、内部现状等） 　资源共享角度（交通、生活配套等） 区域分割及使用价值研判 A地块以距离城市中心最近、距离市政配套最近、周边环境优越、居住氛围良好，适宜高密度住宅产品的开发，为项目较好价值地块。 　根据地块不同价值区域将地块划分为A、B、C、D、E五个区域。 E地块紧靠潍县中路，视野宽阔，由于潍县中路为过境路线，来往的大型车辆较多，对地块的噪声影响较大，地块内部现状有高压电塔，适宜低密度产品的开发，为项目一般价值地块。 B地块紧靠宝通街（南外环），过往车辆较多，西部、南部为成熟的居民社区，由于项目由此往东规划为区域商业中心，就周边情况来看，能够营造出一定的商业氛围，适宜普通住宅产品以及商住综合体的开发，故为项目次好价值地块。 C地块位于樱前街与金马路交汇处，北部与东侧均有在建项目，是本项目与外部在建项目的衔接点，将受一定影响，适宜低密度产品的开发，为项目次好价值地块。 D地块位于A、B两地块中间位置，相对较封闭，内部环境优越、相对较安静，适宜高密度住宅产品的开发，为项目较好价值地块 项目地块价值评估 开发价值评估 　土地状况良好。整个项目地块平整，现状建筑物均为低矮平房，无自然条件限制，便于规模开发。 　日照、采光、通风、防灾等条件良好，适应居民的活动规律，能够创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境