思源经纪中南石家庄新客站区域城市进入机会及项目可行性研究报告0613.ppt

石家庄市进入机会及项目可行性研究报告;目录 城市宏观背景研究 城市土地市场研究 城市宏观房地产市场研究 区域市场研究 潜在客户研究 地块研究 取地位置和价格建议 项目经济测算;;全市及周边土地情况 未来年土地供应量：预计未来年土地供应量为万㎡（占地面积）； 近年土地潜在供应量：近年全市土地潜在供应量为万㎡（建面），区域土地潜在供应量为万㎡（建面）； 周边土地成交价格情况来看：纯住宅用地：万亩；住宅兼商服用地：万亩（特例：年天山集团摘取的[]号地块成为石家庄地王，亩低价万亩）；纯商服用地：万亩。;;石家庄位于河北省中南部，是河北省省会，京津冀都市圈的第三极，辐射整个河北南部，是京广、石太铁路枢纽城市，全国重要的服务业、生物产业基地。;人口特征 ;全市GDP ;;石家庄是第二产业主导经济，占比尤为突出，年比例高达，装备制造、医药、食品纺织服装、石化、钢铁、建材为支柱产业。 近年来以批发、物流、零售、旅游为代表的第三产业加速发展，产业发展所所带来的大量的置业人口支撑当地房地产行业的发展。;年年石家庄消费品零售额不断上涨，年消费品零售总额约为亿元，比年的亿元增长了，年均涨幅为。 全市消费品总额的稳步增加，反映出居民生活水平的不断提高，消费需求在增加。生活质量提高的同时人们对居住环境的要求也在提高，为住宅市场提供强有力的支撑。;储蓄存款;财政收入;年，石家庄城镇化率达到 ?到年，河北省城镇化率达到，城镇人口由年的万人增加到万人。石家庄市将成为城区常住人口万人以上的特大城市 到年，石家庄市城市化水平将达到，城镇人口将由年的万增加到年的万，规划期间市域人口将继续大量由农村向城市转移，人口空间分布将发生很大变化，城市人口的大幅度增加，将使城市各项建设用地需求不断加大。 加快推进地铁建设——号线预计年开通 石家庄轨道交通三号线一期工程工期个月，预计在年月份完工。月日率先开工的石家庄轨道交通号线一期工程“新客站至二中段”，将由中国铁建十七局集团投资建设。预计将在年月日全部完工。 地铁号线设两个站点在区域内部，极大的提高了区域对城市内部的辐射能力，吸引全市客群。交通路网的完善对，更好的促进区域房地产市场的发展。更好的融入京津冀都市圈发展以及加强对石家庄市区的辐射起到了极大的促进作用;2;城市发展策略;总体空间布局;交通网络;4;;整体土地市场分析;石家庄土地市场以住宅用地为主，年住宅用地占整体比重。进入年来，住宅用地价格上涨，而商服用地市场遇冷价格下跌。预计全年土地供应大幅增加，其中住宅用地供应万㎡，商服用地供应万㎡。;新客站地块区域近年土地成交明细;新客站地块区域近年土地成交明细;本案;新客站地块区域重点土地成交明细;整体土地市场分析;全市已拍土地潜在供应量;区域土地潜在供应量;观点：石家庄未来年预计土地成交量（建面）万方，当前石家庄商品房销售总额预计为万方（建面），预期年内商品房整体供销将保持平衡的态势。另石家庄近年已经拍卖土地中，未开发潜在供应量（建面）万方，如果上述未开发土地加速上市，将给石家庄整体房地产市场带来库存增加的风险。近期看，石家庄土地市场受年楼市火爆的带动，年月土地市场持续火热，量价齐升，随着年房地产市场转冷，土地市场热度将有所下降。 供应量： 预计未来年土地供应量啊（占地）将达万㎡（占地）。年石家庄计划土地供应万㎡，根据年土地上市情况看，预计年土地供应量将达到万㎡。保障房建设计划： 年石市棚户区改造竣工套，同年开工建设套；年计划建设开工建设套住房。 成交量： 预计未来年土地成交量（占地）将达万㎡ ，预计建筑面积万㎡。 年石家庄土地市场受调控影响成交量出现波动，年土地市场成交量略有下降，年商品房市场高企促土地供销两旺，成交上涨，受年楼市火爆的影响，延续土地热度，随着楼市的逐渐降温，土地热度可能会降低。 住宅地块占总成交地块比例最高，近年来比例占土地成交总量不断上升。土地供应量持续高涨，必然导致上市量的增加，给未来南昌的楼市带来一定的威胁。 潜在供应量： 近年全市土地潜在供应量建筑面积约万㎡，区域土地潜在供应量建筑面积约万㎡。 成交地价： 年土地成交价格受市场及调控影响较大，年后石家庄土地平均楼面地价呈现持续上扬状态，热点成交板块多以高溢价成交，拉涨市场预期， 年前四月房地产用地平均成交楼面地价为元㎡； 年前月住宅用地平均楼面价被拉高至元㎡，年商业用地楼面价为元㎡。;;年石家庄商品房市场整体市场波动中上扬，年供应平均涨幅，成交基本保持稳定，均价年均涨幅为。 近年来，商品房市场相对稳定，、年受限购限贷的影响供销量略降，但价格上涨。年市场转暖，双量齐增，价格受商业价格的下跌呈现微跌的走势，其中上市万㎡，成交万㎡，均价元㎡。上市万㎡，成交万㎡，均价元㎡，整体供略大于求，预计年受宏观市场影响短期内双量将有所下滑。;供销价走势;分区域