廊坊天域学府项目营销策划方案091118.pptx

谨呈：廊坊天域房地产集团; 一、廊坊目前的销售环境？ （市场及竞争分析）二、目标客户是谁？ （目标客户群）三、实现目标的营销策略是什么？ （产品策略、价格策略、包装策略、宣传推广策略等）;第一部分：市场及竞争分析;1、宏观市场把握; 在售项目分布特点： ——在售新项目主要分布在外环外，沿西外环外，北外环外与东外环； ——在售现项目少数分布在外环内，而且一般规模较小； 城市向北发展成为趋势：未来廊坊市政府将搬至北环路以北，市文化艺术中??附近，未来房地产重心仍在城北。同时表明市区内住宅用地的减少，居住在郊区化。 截至2009年11月20日，廊坊市住宅可售套数为 7609 套，可售面积为 85.8234?万㎡ ，;馨钻界 成交价格：5640;分析：区域住宅的市场中，主要以小高层与高层为主，合计各占72%，低层为少数项目，为开发区的别墅项目，表明区域市场中低层项目为稀缺产品。;市区住宅规模小，开发区规模较大； 普通住宅的规模小，别墅规模较大； 广阳区项目规模均20万㎡以下，10万㎡以上也仅有三个分别为2008年新开盘的紫金华府、东日瑞景、华夏奥韵。 开发区项目规模较大，恒盛?塞纳河谷75万㎡，旭辉·十九城邦50万㎡，与本项目形成竞争。 安次区项目规模普遍较小。;分析：区域市场在售项目的容积率多数在1.0-2.0之间，约占在售项目总数的75%，1.0以下项目仅有3个，为开发的别墅，表明目前市场中低容积率的高端产品在市场上是稀缺资源。;分析：区域市场的绿化率以35%界限，各占约一半，别墅项目绿化率高，在50%以上，外环边的项目绿化较高。;分析：江南水郡、东日瑞景、华夏奥韵的销售率分别为84%、62%和88%，;分析：市场中68%的项目价格在4500—5500之间，是目前市场上的主流产品价格区间。 目前市场在售项目开发区、广阳区、安次区价格基本呈递减趋势，主要是由于位置与产品品质不同；当前报价相差幅度较小，市区销售均价从4900元/㎡—6500元/㎡。;分析：区域在售项目总价30-80万元/套之间的占80%以上，少数项目总价在100万元以上，主要是由于户型面积较大所致，同时表明区域居民需求支付能有限。;区域内各项目主力户型面积以两居与三居为主： ——小两居：61㎡—80㎡；大两居80㎡—100㎡ ——小三居：80㎡—100㎡，大三居100㎡-140㎡ 分析：区域内主力户型在60—100㎡之间，销售情况良好，说明区域内购房者支付能力不是很强。 ; 区域市场以高层、小高层为主，多层为辅。高层建筑多为24层、18层，小高层产品在区域市场中现阶段属于稀缺产品。 区域市场项目均价5000元/平方米--6000元/平方米之间，地段成为影响价格的主要因素。其中华夏奥韵洋房以洋房产品价格明显高于周边其他项目。 区域市场产品以常规型户型为主，其中80—90的两室户型，100—120的三室户型占据市场绝对主力，无明显的产品特色。 区域市场在售体量在50万平方米左右，在未来一年内由于廊坊大改造，市场新增体量会不断加大，市场供需矛盾在未来一年内会格外突出。2010年廊坊市场将面临新的一轮价格竞争。 ;项目名称：东日瑞景 项目地址：永兴路与北五环交汇处南侧 整体规划：总建筑面积146475平方米 22栋楼1357套 建筑类别：多层、小高层 户型设计：64-180平方米（主力户型80——100平方米2、3居） 装修情况：毛坯 物 业 费：多层1元/平方米/月、小高层1.5元/平方米/月 销售价格：多层5000—5500元/平方米、小高层4900---5400元/平方米、部分景观楼层，起价5500元/平方米 现有优惠：目前无优惠 销售情况：目前在售一期房源，销售率在60% 待开房源：多层、高层 项目优势：地理位置较好，未来发展区域优势较强：项目户型配比丰富：价位相比相邻项目具有性价比优势;项目名称：江南水郡 项目地址：光明西道与西外环交叉口西北侧 开 发 商：荣盛房地产发展股份有限公司 整体规划：总建筑面积18万平方米 20栋楼 1954套 建筑类别：小高层、高层住宅 户型设计：56-140平方米（主力户型为80——110平方米2居、3居） 装修情况：毛坯 物 业 费：1元/平方米/月 销售价格：目前销售的为一期剩余15层以上高层，起价为4780元/平方米。二期即将入市，均价为5100元/平方米 现有优惠：购买现房50元/平方米优惠，期房目前优惠未定 销售情况：目前一期共5栋基本售馨，二期9栋含多层、小高层、高层在09年10月份陆续推出;项目名称：金碧伦温泉公寓 项目地址：新开路与金星道交口 开 发 商：金碧伦房地产开发有限