房地产评估概述.pptx

房地产评估2.房地产价格和价值§2.1房地产价格的概念和特征一、房地产价格的概念1.价格劳动价值论供求决定论效用决定论收益决定论§2.1房地产价格的概念和特征一、房地产价格的概念1.价格2.房地产价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币表示。现象价格是商品价值的货币表现。是和平的获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。现象§2.1房地产价格的概念和特征二、房地产价格的形成条件1.房地产本身具有效用性。2.房地产的相对稀缺性。3.房地产存在有效需求。例如：对于一套总价为100万元的住房，甲、乙、丙、丁四个家庭中：1.甲家庭需要，但是买不起；2.乙家庭买得起，但是不需要；3.丙家庭既不需要，也买不起；4.丁家庭既需要，也买得起。在上述情形中，只有丁家庭对该套住房有需求。有支付能力的需要才是需求。§2.1房地产价格的概念和特征三、房地产价格的特征（1）房地产价格具有区位性——即房地产价格受区位的影响很大（2）地产价格实体具有双重性——即房地产价格内涵上具有双重的实体性基础（3）房地产价格具有权益性——即房地产价格实质上是房地产权益的价格（4）房地产价格形式具有双重性——即房地产价格既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金§2.1房地产价格的概念和特征四、房地产价格的特征（5）房地产价格形成具有长期性——即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的 （6）房地产价格具有个别性——即房地产价格通常是一宗房地产一个价格（7）房地产价格具有敏感性——即房地产价格是关系到国计民生的敏感价格（8）房地产价格具有增值性——即房地产价格呈现较明显的增值趋势§2.1房地产价格的概念和特征四、房地产价格与一般物品价格的异同1.房地产价格与区位关系密切，一般物品价格与区位关系不大；2.房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品价格主要是物品本身的价格；3.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品主要是买卖价格；4.房地产价格容易受交易者的个别情况影响，一般物品价格不易受交易者的个别情况左右；5.房地产价格形成的时间通常较长，一般物品价格形成的时间通常较短。§2.2房地产市场与供求一、房地产市场1.房地产市场的结构买方卖方交易人政府主管部门等机构主体客体房地产市场硬件——房、地软件——信息、技术、情报等§2.2房地产市场与供求一、房地产市场1.房地产市场的结构土地投资市场房产开发市场建筑施工市场房产买卖市场咨询服务市场主市场次市场房地产市场房地产公司房地产公司房地产消费者房地产消费者房地产消费者房地产消费者§2.2房地产市场与供求一、房地产市场国家房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场§2.2房地产市场与供求一、房地产市场2. 房地产市场的特点交易长期性和不易性信息不充分炒卖投机性质量不相同“供需平衡”不完全适用一定垄断性§2.2房地产市场与供求二、房地产供求与价格1.房地产需求生产性需求、消费性需求、投资性需求决定房地产需求量的因素有哪些？该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的喜好；相关物品的价格水平；消费者对未来的预期。§2.2房地产市场与供求二、房地产供求与价格2.房地产供给潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量决定房地产供给量的因素有哪些？该种房地产的价格水平；该种房地产的开发成本；该种房地产的开发技术水平；房地产开发企业和拥有者对未来的预期。三、房地产供求状况的分类全国房地产总的供求状况；本地区房地产总的供求状况；全国同类房地产的供求状况；本地区同类房地产的供求状况。§2.3房地产价值和价格的种类一、价值的种类1.使用价值：是指房地产能满足人们生产、生活需要的效用价值。2.交换价值：是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。§2.3房地产价值和价格的种类一、价值的种类3.投资价值：是该房地产对于某个具体的投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或做出的评价。4.市场价值：是该房地产对于一个典型的投资者（他代表了市场上大多数人的观点）的经济价值。§2.3房地产价值和价格的种类二、按房地产价格形成基础的不同划分1.市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格。2.理论价格：是经济学理论中认为的房地产“公开市场价值”，即如果将该房地产放到合理的市场上交易，它应该实现的价格。3.评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格作出的估计、判断的结果。良好的评估价格＝正常成交价格＝市场价格§2.3房地产价值和价格的种类正常成交价格形成的条件（7点）：1.公开市场2.交易对象本身具备市场性3.众多的买者和卖者4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿5.买者和卖者都具有完全信息，了解市场价值6.