房地产市场调查与细分教程.pptx

第二章 房地产市场调查 与细分;房地产市场调查与细分;第一节 房地产市场调查;一、房地产市场调查的程序;;;国务院发布“国六条”具体内容 (一)重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住 房和廉租住房。(二)严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税 收政策。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求 过快增长。(四)加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违 规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积 极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家 庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向。 ;３、政治环境 ４、人口环境 ５、社会文化环境 ６、技术环境 ７、市政基础设施环境 ８、自然环境;(二)市场调研 　１ ．需求方面的调研 　（１）现有市场与潜在市场规模，潜在消费者的发现及购房数量的调查 　（２）消费者购买房屋的动机及其心理活动 　（３）消费者对房屋设计、层次、价格以及所处地段的要求 　（４）消费者的经济来源和经济收入情况 　（５）消费者的支付能力 　（６）消费者对本企业商品房的信赖程度和原因 　（７）整个房地产市场对某类商品房的总需求量和它的饱和点;　 ２．供给方面的调研 　　（１）现有房地产数量（存量） 　　（２）使用中建筑物的物理状况 　　（３）新开发房地产数量（计划、新开工、正在施工、竣工） 　　（４）拆除或改变用途数量 　　（５）可供开发的土地资源及规划要求等方面的信息 ;３．市场竞争情况的调研 　（１）房地产开发企业数量、规模、资质等级、人员素质、技术水平、机械装备等情况 　（２）房地产企业在各地区的分布情况 　（３）竞争对手的名称、数量、经营方针、经营战略 　（４）竞争对手的房屋功能设计、价格、广告策略、销售渠道、服务水平等等 　（５）潜在竞争者名称、数量及情况分析和估计;4、市场热点和发展趋势分析 （三）对房地产开发相关单位的调研 包括对土地管理部门、设计部门、施工部门、咨询公司、监理部门和主管部门等等的调研。;二、房地产市场调查的程序;（一）市场调查目标的确定 １．确定目标的操作应分三个层次： （1）构思新的营销策??； （2）对已制定的营销策划中可能产生的被忽略的问题进行调查； （3）对运作中的房地产营销计划过程中发现的新问题和动态进行调研。;２．房地产企业在确定调查目标时应注意以下问题： （1）该区域房地产发展整体水平评估及历年、尤其是去年、今年房地产发展情况比较 （2）周边同类竞争对手状况 （3）该地块未来几年的发展规划 （4）该地区文脉状况 ★文脉是城市文明的渐进延续，是城市历史与文化的积淀。文脉与城市社会生活和历史环境息息相关，折射出城市历史时代的风貌。文脉诉说着城市的沧桑，反映了城市的个性特征。;（二）市场调查计划的确定 ——整个调查工作的总体框架 １．调查的目的和内容 ２．调查方法 ３．调查程序 ４．质量控制措施 ５．经费预算;（三）初步调查——自由访问调查 （四）正式调查 １．确定资料来源 第一手资料和第二手资料的调查兼而有之 ２．确定调查方法 常用的是用问卷调查法，一般要定点调查 ３．拟定调查问卷 ４．抽样调查 ;概率抽样;;６．试调查 ７．实地调查与质量控制 （五）调查资料的收集、整理和分析 ;（六）完成房地产市场调查报告 内容应包括： 题目 目录表 调查结果 有关建议的概要 本文（主题部分） 结论和建议 附件 ;三、房地产市场调查的方法;（二）按照调查的方式分为： 1、访问法——用得最多而且被认为最必要 与最有成效的调查方法。 （1）设计调查表 （2）个人访问链接内容\调查访问法的类型.doc 2、答卷法 （1）集中答卷 （2）面对面谈话法 （3）电话调查 ;3、观察法 （1）直接观察 （2）派人到现场对调查对象进行观察 （3）实际痕迹测量法 （4）行为记录法 4、实验法;四、调查问卷设计与范例 五、调查结果的整理与分析 １．资料分析 ２．拟订再调查报告 ３．拟写调查报告 ４．储存 ;房地产市场调查示例 一、宏观市场研究 1、宏观环境分析 2、市场供求分析 3、市场热点和发展趋势分析 二、微观市场调查 （一）项目定位方案的初步调查 1、区域内项目推出（现实竞争者） 项目名称、开盘时间、占地面积