广州某方地产营销总案.pptx

凯旋新世界广场营销总案; 应该卖给谁？;第一篇;;广州悄悄在改变;凯旋新世界广场是什么？;凯旋新世界广场竞争优势价值公式;凯旋新世界广场价值叠加公式;广州这几年！;凯旋新世界广场这样竞争;项目属性 ——南中国核心CBD之CLD楷模 ——高知本国际菁英人居地 ;市场主题定位延展于两个方向;第二篇;找 人;目标市场特点;目标市场特点;目标市场特点;目标市场特点;目标客户群介定;目标客户群介定;客户网络建设建议;第三篇;;战术层面我们要解决的问题;六、上市价格采取何种走势?如何进行应急控制? 七、采用何种销控手段？怎样进行阶段配合安排? 八、销售渠道如何安排？怎样包装到位？ 九、商业、会所、智能化、物管及产品配合要求? 十、营销投入及资金回收流量如何？;两种打法; 方 法 一 以服务式公寓和商业广场的独特性业态为支撑，以商务智能化和酒店式管理的投资及自居公寓切入市场，逐步向北推进。 即： L8区酒店式国际公寓——L4区花园公寓——公园景观洋房公寓——清尾或开发L13江景豪宅 ;开 市 手 法;3月中开始炒作宣传，五一前将项目品牌知名度宣传到位，与天河公园、后天河北、海珠南及海珠滨江板块抗衡，利用五一进行展销宣传，提升项目认可度，并于六月中首度开盘。;形 象 红 线 ;展开方式 ;目标客户群寻找 ;入 市 时 机 ;入市态势原则 ;具备足够的媒介，炒作空间和展示点； 客户群必须相应聚集，首度开盘必须一炮 走红； 无论销售多少必须首先讲求销售率； 发展商的品牌亲和力必须有一定的显现 ;2002年3月—6月 第一阶段（L4及L8） 2002年6月—9月 第二阶段（L8） 2002年10月—12月 第三阶段（L8） 2003年1—5月，5—10月，10—12月分三个阶段—L13区 ;做势方式 ;媒体选择与组合 ;电子媒体： 建立互动网站，配合广东卫视和有线台 户外： 天河北主要路口路牌、车身广告、站牌广 告（中信方圆两公里范围内） ;广告表现形式 ; 杂志及电子媒体： 多以现场景观为制作原素，强调项目形象，硬性广告推行多采用实景和人物（不同的）黑白艺术化处理形成系列，内容上保障概念、人物??实景、销售措施和活动的三段式固定形式，特别是10月份以前不必随意更改广告风格 ;价 格 走 势 ;价 格 控 制 ;价格计划采用滚动计划方式，每一期制 定的价格计划包括三个内容： a 当期价格表及折扣说明 b 预期销售顺序 c 销控对照的下期价格预期 ;销售手段及阶段安排 ;在多号选定时给出相对统一的均价或范围，后据选定频率和范围决定当次推出的具体价格和数量，以提高首期销售率。 阶段安排以2—3个月为一期进行选定，开盘时以活动配合为主，基本以周末、节假日为开盘时机，持续一周即可。 ;销售渠道安排 ;第二级：以长期固定形式在流动人流量 大的公众地点设立固定展点， 建议在火车东站、天河商城设 立外卖场；;第三级：重点区域展示，一方面独立全 面立体的接收咨询，另一方面， 适当布设些装饰兼展示双重功 能的展架，在中信、金利来等 写字楼大堂，花园酒店、白天 鹅、中国大酒店等大堂设立流 动的短期循环展示窗口 ;销 售 渠 道 包 装 ;2、电子虚拟演示系统与模拟小区网相结合，内容有广州城市介绍、珠江新城由来、广州2010年发展规划、实时市场动态及凯旋新世界广场大事纪部分；;3、细腻周到的酒店式售卖服务提前到位； 4、充分利用社区的智能管理服务； 5、宣传资料、手提袋、楼书、VCD、台历； 6、示范单位1房、4房、3房、2房单身公寓； 7、L13区的现场环境必须成形，并尽可能在6 月底完成L4和L8区环境景观 ;卖点组合与增长推动 ;时间：2002年6月—7月阶段首度开盘 促销 设立创富基金，邀请读者参加开盘仪式； 中国CBD中CLD物业标准； 软性文章炒作凯旋新世界酒店式花园公寓； 推动第二季度WTO近况炒作和外资进驻动向。 卖点 法兰西风景、五层立体绿化 六星级服务，24小时管家服务 集成智能化管理，安心无忧 国际商务会所，洲际资讯中心 新世界实力展示，名家典范 ;社区建设建议;三、智能化与物管服务相结合 四、社区幼儿园一方面要借助社区内的智能 设施走智能化教学路线，同时要有国际 交流的思想 五