房地产行业市场前景及投资研究报告：上海办公楼市场格局.pdf

中国 | 2021年3月 研究报告 踵事增华，相得益彰 全新视角解构上海办公楼市场格局 2 | 踵事增华，相得益彰 全新视角解构上海办公楼市场格局 前言 上海甲级办公楼市场历经多年发展，截至2020年底 规模已达1,400余万平方米，其中超过半数位于非中 央商务区。仲量联行曾于2017年发布《上海非中央商 务区办公楼市场：起转之际，全新格局》白皮书，文 中预测非中央商务区的发展将提速，成为上海办公楼 市场的重要组成部分。市场的发展印证着仲量联行 先前的预判，非中央商务区内诸多板块的迅速崛起， 已然改变了上海办公楼市场的固有格局。作为中国经 济领先城市，上海历来是国家经济发展和全新战略布 局的创新策源地。在“十四五”规划的开局之年，我 们将结合相关政策，探讨推动办公楼市场格局变迁的 主要因素。利用地理空间分析，重新审视上海办公楼 市场的板块格局。我们将在传统的“中央商务区”和 “非中央商务区”的基础上，通过全新视角进一步细 化板块格局，界定上海办公楼市场的新蓝图。 踵事增华，相得益彰 全新视角解构上海办公楼市场格局 | 3 摘要 迈入 2021 年，上海发展将按照“十四五”规划纲领，继续深化“五个中心”建设，不断提升城市能级和核心竞争力。 产业发展的更新迭代，带动各行业办公空间需求的强弱变迁，其中金融行业将继续作为上海办公楼需求的基石力量， 而科技企业的快速发展正逐渐改变传统办公楼的租户结构。这些变化对办公楼市场未来发展和板块产业导向布局产生 深远影响。 疫情后，中国提出了“国内国际双循环”发展新格局。上海将形成国内大循环的中心节点、国内国际双循环的战略链接。 上海为打造此重要枢纽，将积极配置全球资源，鼓励更多总部型企业落地。企业为其长远发展而选址上海，使部分办 公楼板块的总部聚集效应逐渐显现，商务板块的能级得以提升。 我们发现，商业配套完善的办公楼项目往往表现出更强的韧性，而成熟的商业零售等配套能有效激发板块内的经济活力， 提升商务氛围，形成经济聚集。随着上海经济以及在沪企业的进一步多元化和成熟化发展，企业的选址将发生变化。 上海非中央商务区轨交建设未来将持续延伸，办公楼市场也将随之发展，促使新兴板块逐渐成型。新的轨道交通和主 干道的竣工，将增强板块间的联动性，帮助板块间协作互补，促进上海办公楼市场的全新格局形成。 为界定全新的上海办公楼市场版图，我们在商业地产传统数据分析的基础上，首次融入基于位置空间大数据，在地理 信息技术和人工智能算法的加持下，突破了以主观经验划分市场板块的传统方法。从产业集群、商业氛围以及基建设 施这三个维度更全面、科学、系统地审视上海办公楼市场未来格局的变化。我们将原有的板块界定根据上海多中心发 展的特色再次细分，形成核心商务区、中央商务区、成熟型商务区以及成长型商务区四类。长远来看，上海现阶段的 规划将为未来上海办公楼市场的发展演变奠定基础。 4 | 踵事增华，相得益彰 全新视角解构上海办公楼市场格局 城 市 办 公 楼 市 场 集 群 的 核 心 要 素 集 群 效 应 对 于 办 公 楼 市 场 的 发 展 和 成 熟 具 有 显 而 易 见 的 推 动 作 用 ， 其 背 后 的 核 心 驱 动 要 素 主 要 来 自 于 以 下 三个方面： 产业集群： 在城市发展过程中，同一产业内的企业往往会在特定区域不断汇聚，随着规模效应