北京市写字楼市场发展的影响因素分析.docx

北京市写字楼市场发展的影响 因素分析 ———————————————————————————————— 作者 : ———————————————————————————————— 日期： 北京市写字楼市场发展的影响因素分析 从九十年代初起步至今，北京的写字楼市场经历了初期的由于严重紧缺而价格飞涨的阶段 , 经历了 2０02 年前后几年的市场供给量持续走高、以供给增长为显著特点的爆炸性供给时期，直到 2004 年以后才发展到供求两旺的平衡状态。这个过程中 , 这个市场的各方包括政府、投资者、购买者和租赁者都在不断地借 鉴、摸索和积累经验 , 以一种日渐成熟的运作模式在写字楼市场中博弈 , 使之进入一个稳定的良性循环。 据统计，仅就甲级写字楼而言， 北京地区 2005 年的写字楼市场总供给量约为 110 万平方米 , 而 2006 年和２００７年每年的总供给量估计也都在 200 万平方米左右 , 如此庞大的供给量，再加上原来没有被市场消化的 400 多万平方米的市场存量，可以说北京的写字楼市场供给是明显高于需求的 , 这在前两年也曾经使得一些行业人士对之后的市场发展怀有悲观的心态， 但几年以来“有惊无险”的市场发展状况使人们彻底打消了原来的疑虑和担忧， 纷纷换以乐观和充满信心的心态去预测未来的北京写字楼市场发展。 很多人认为 , 在中国这样一个“看得见的手”和“看不见的手”共同作用、并 且前者的作用似乎更大的市场中， 不确定的因素实在太多， 以至于在政府行政力 量这只“看得见的手”的强大干预下， 任何有关未来写字楼市场发展的经济学预 测结果都会显得苍白无力。然而，随着市场的日益规范和成熟 , “看不见的手” 将逐步占据主导地位， 而且分析未来写字楼市场发展的影响因素对于有效把握市 场环境、进行综合决策依然是非常必要和有效的。 本文将从宏观经济和政策的影响、 市场竞争的影响、 项目楼盘本身的影响和需求方的影响四个方面对影响写字楼发展的因素进行分析。 一、宏观经济和政策的影响 宏观经济状况 作为一个与其他行业发展高度依存的市场 , 写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。 因为对于消费者来说， 写字楼是一种弹性非常强的消费品，经济发展好则租赁高档写字楼的企业相对会更多。 十多年来北京写字楼 市场的迅猛发展与中国经济总量的迅速增长是密切相关的，而 2001 年北京在申奥成功后向世界展示的强大的发展潜力也是保证这几年北京写字楼市场在供给量足够大的情况下依然能保持平稳发展的重要因素。 优惠政策 为鼓励企业进驻特定地区的写字楼， 很多优惠政策应运而生， 这些政策不仅在吸引和引导企业遵循规划分布方面起到了显著作用 , 而且还为地区内的写字楼带来了无限的商机。 从提供这些优惠政策的施益人方面看， 优惠政策基本可以分为国家层面、 北京市层面、地区层面和具体项目层面四种类型。 国家层面 : 如北京经济技术开发区和中关村科技园区等国家重点规划发展区的企业所享有的一系列国家给予的优待政策； 北京市层面 : 如北京市发展和改革委员会、 北京市财政局、北京市国家税务局、北京市地方税务局和北京市人事局等五个部门联合公布的北京市政府 《关于促进首都金融产业发展的意见》 。“意见”提供了 12 项相当诱人的优惠政策 , 鼓励和吸引全国各地机构入京创办金融服务企业。 地区层面 : 如 20０６年初， 金融街商会、 CＢ D管委会先后召开新闻发布会， 针对新设立或新迁入驻的金融企业公布了一些优惠政策。 另外由于西城区政府也推出了一系列优惠租赁政策吸引了大量国内外金融机构入驻金融街。 具体某个项目楼盘层面 : 很多楼盘都有自己争取客户的手段 , 但最常见的还是给予重要客户以经济上或其他方面的优惠政策 , 以争取更多更好的客户入驻。 从受益方来看，有些优惠政策是针对入住企业的 , 大多属于利益方面的优惠；而有些则是针对企业员工的， 这些政策则大多与身份认同方面有关。 比如前面提到的北京市政府针对入京金融服务企业的优惠政策中就同时包括这两个方面的 内容。 针对企业 : 入京创办金融企业，最高可获补助 100０万；入住金融街 , 买办公楼可获补助每平方 10０ 0 元，租写字楼３年可减免租金 ; 针对员工：入京金融企业的高管、 专业人员享有多重减免个税优惠 ; 从外地引入高级人才，户口可入京 ; 外地户籍高管子女高考、入学与北京籍学生同等待遇等等。 对外资的引导 随着中国加入 WTO日见深入 , 中国的经济正日益紧密地融入到世界经济发展 的整体中 , 中国政府对于外商投资也提供了一系列的鼓励和吸纳措施，这对于北 京地区写字楼市场的发展的促进作用尤其明显。 一方面，在北京建立办公地点的 跨国企业越来越多 , 为北京的写字楼的需求不断注入新鲜血液，同时已经进入北