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我国房地产税计税价格计税价值评估方法、问题与对策建议 深圳市房地产评估发展中心 汪友结 肖良生 邹一旻 我国房地产税制改革的总体方向是改变“轻持有重交易”的现状，而制约改革的关键性技术因素是房地产计税价格计税价值的评估。要确保房地产计税价格计税价值评估的公平公正，就需要建立科学、规范、严谨的房地产计税价格计税价值评估系统。当前的房地产计税价值评估主要有两大目的，既为二手房交易提供税基，又为将来在持有环节开征房地产税提供实践经验。经过多年的发展及实践积累，目前国际上已经形成了以批量评估为核心的较为成熟的房地产税基评估方法与技术体系。但因为我国地域辽阔，各地发展不平衡，评估技术发展水平参差不齐，这就给我国房地产计税价值评估提出新的挑战。本文仔细研究了我国房地产计税价格评估的现状，从数据基础、方法模型、数据基础、系统研发、争议处理和人才队伍等方面进行了充分的探讨，提出解决房地产计税价格计税价值估价的技术、制度和人才等瓶颈问题的对策和相关建议。，并建议各城市因地制宜，系统梳理现有交易环节税基评估的实践经验，逐步采用能够顺利过渡到持有环节税基评估的评估模式。 1引言 当前的房地产计税价格评估主要有两大目的，既为二手房交易提供税基，又为将来在持有环节开征房地产税提供实践经验。正因如此，房地产计税价格评估无疑是急迫的时代课题。 那么，什么是计税价格？计税价格是从价计征的税种在计算应纳税额的时候使用的价格，也在采用复合计税方法计税的时候使用的价格。房地产交易的相关税费，大部分是从价计征的。对于从价计征的税种来说，在税目、税率和征税对象的实物量确定以后，计税价格就是应纳税额大小的决定性因素，关系到房地产业主的税收负担和国家税收政策实施的效果。 什么是房地产计税价格的评估？房地产计税价格评估是在评税目的下，由具有特定资格的评估机构和评估人员，在相关法律允许的范围内，以未能明确具体价格的土地和房屋为评估对象，按一定的程序，运用适当的估价标准和方法技术，独立、客观、公正地评估出其价格并以此价格作为税收依据的过程 纪益成.论税基评估的有关问题[J]. 纪益成.论税基评估的有关问题[J].国有资产研究,1999(6). 经过多年的发展及实践应用，目前国际上已经形成了以批量评估为核心的较为成熟的房地产税基评估方法与技术体系。但因为我国地域辽阔，各地发展不平衡，评估技术发展水平不均衡，这就给我国房地产计税价格的评估提出新的挑战。 为保证房地产计税价格评估结果的客观公正、科学有效，要实行大规模的房地产计税价格评估，就要在数据基础、方法模型、系统研发、争议处理和人才队伍等方面进行系统的建设。只有这样，才能保证国家税收应收尽收和税法的严肃性，并使纳税人的税收负担公平公正。 2问题与建议 2.1一、数据基础 进行房地产计税价格计税价值评估涉及到的数据主要包括房地产基础属性数据、价格数据、特征数据、地理空间数据等。在大数据时代，获取并持续获取更新数据的能力是一个智慧型机构的核心竞争力。对这些数据的来源、整理、质量控制和管理要建立长效机制，确保数据的规范性、准确性、严谨性和实效性常新。 2.1.1数据的来源 目前国内的房地产计税价格计税价值评估机构主要有三种情况：一是全部技术工作完全由财税征收机关承担；二是由财税征收机关与相关部门、单位合作完成；三是将部分或全部技术工作委托相关部门、单位或专业机构。采用委托方式的，财税征收机关提供技术需求，受托单位须严格按照需求完成所承担的技术工作，并需要得到财税征收机关的认可。这三种模式所涉及的计税价格计税价值评估单位，都无法独立完成相关数据的收集。需要整合跨部门、跨组织机构的相差关数据，以服务于房地产计税价格计税价值的评估。 为了确保对历史数据梳理与整合和对新增数据采集与储备有稳定的来源，要与不动产登记中心、规划设计机构、国土资源局、交通管理局、环保局、权威的房地产中介机构等要建立长期而稳定的关系。当然，评估机构也需要通过实地勘察，获得了大量真实、可靠的房地产基础特征数据以及外观图、平面图等图片数据。 2.1.2数据的整理 在获取到多元数据之后，要对数据进行整理。数据整理的工作主要包括数据筛选、属性整理、房屋类型细分和数据关联。数据筛选是根据一定的筛选规则将符合评估要求的数据筛选出来。属性整理是对评估所需要的数据项进行整理，包括规范取值、补充空缺值等。房屋类型细分则是为了评估的精确，将房屋类型进行一步细分，以便使评估对象更具针对性。数据关联是数据处理工作的重要环节，它在收集来的各类数据之间建立关联，使零散的数据成为相连的整体，可以发挥更大的使用价值。 32.1.3数据的质量控制 数据整理是批量评估结果是否准确的关键因素，为了能够更好地控制数据质量，在数据整理之后，要对数据质量进行检查。数据质量检查主要是根据国家的相关规范和标