东方太阳城高层公寓项目户型设计建议报告_23页_XXXX年 .pptx

东方太阳城高层公寓户型设计建议2010-04-04一. 椒江开发区公寓市场分析目前开发区板块楼盘主要分布在五大片区，本案所处绿心生态区目前正逐渐形成片区。开发区板块楼盘 板块楼盘分布——目前开发区板块楼盘主要分布在五大片区，即行政文化区、东商务区、西商务区、大学园区和西开发区，各大片区楼盘特征颇为鲜明，其中行政文化区以高端住宅为主，东商务区和西开发区以小盘住宅为主，而西商务区和大学园区则以大盘住宅为主。.东京湾香格里拉花园枫华嘉苑万家华庭玉兰广场新明半岛白云山1号国际商务广场本项目台都名苑金岸公寓蓝庭花园金之领苑NO1、行政文化区锦水湾NO2、东商务区NO3、西商务区NO4、大学园区NO5、西开发区高端路线简约路线规模路线123行政文化区社区规模：10-15万㎡中盘；建筑形态：22F以上高层为主；建筑风格：现代简约风格，建筑外立面成熟稳重，品质感强；景观营造：采用主题景观园林，以中庭水系、休闲广场、植被小品等为主，注重社区景观的均好性；配套资源：依托周边完善的休闲文化配套，自身主要有会所、运动设施、沿街商铺等配套；东商务区、西开发区社区规模：基本为10万㎡以下小盘；建筑形态：11-18F小高层为主；建筑风格：现代简约风格为主，部分采用中式风格，建筑外立面现代简洁，缺乏细部营造，整体质感一般；景观营造：受小盘规模制约，社区缺乏景观营造空间，以简单植被小品为主；配套资源：社区配套均以底层商业为主，其他配套匮乏，主依托周边生活配套资源；西商务区、大学园区社区规模：20万㎡以上大盘；建筑形态：11-18F小高层和22-26F高层为主；建筑风格：现代简约、欧式、地中海风格多样，注重建筑细部营造，强调个性发挥，品质感较为出众；景观营造：大盘景观优势明显，突出中庭水系、主题广场等公空活动空间，营造奢适且浓郁的生活氛围；配套资源：社区各类生活配套齐备；代表楼盘： 万家华庭 香格里拉代表楼盘： 国际商务广场 金岸公寓代表楼盘： 东京湾 新明半岛壹 整体规划： 五大片区楼盘规划特征区分明显，其中行政文化区楼盘走高端路线，强调建筑品质高尚华贵； 东商务区和西开发区楼盘走简约路线，强调居住实用便利；而西商务区和大学园区走规模路 线，强调大盘规划和生活氛围；231东商务区、西开发区西商务区、大学园区行政文化区单身公寓/一房30-70㎡三房/四房130-180㎡三房/四房130-180㎡跃层200㎡以上二房/四房80-110㎡160-180㎡单身公寓/一房30-70㎡二房80-120㎡三房120-150㎡二房80-110㎡主力户型： 单身公寓/一房：30-70㎡ 三房：120-150㎡主力户型： 三房、四房：130-180㎡ 二房：80-110㎡主力户型： 三房：130-160㎡ 四房：160-180㎡贰 产品供给： 与其开发路线相一致，五大片区楼盘供给产品特征鲜明，行政文化区产品供给以130-180㎡的 三房和四房为主力； 东商务区和西开发区产品供给以30-70㎡的单身公寓（一房）和120-150㎡的三房为主力； 而西商务区和大学园区产品供给同样以130-180㎡的三房和四房为主力（不包括玉兰广场）。叁 销售情况： 整体上看，五大片区中东商务区和西开发区楼盘销售价格最低，平均在8000元/㎡上下，加上其以中小户型 为主力，总价优势明显，因此其去化速度最快，平均销售率达90%以上；而行政文化区楼盘销售价格最高， 平均在10000元/㎡以上 ，由于总价过高，其去化速度最为缓慢；此外，西商务区和大学园区楼盘销售价格两 极分化明显，较为突出是绿城玉兰广场个案， 销售价格和销售速度均表现突出。 从户型上看，区域120㎡以下中小户型去化速度较快，而140㎡以上大三房和四房户型去化速度相对缓慢， 同时众多楼盘中朝北户型出现明显滞销。123行政文化区东商务区、西开发区西商务区、大学园区20000元/㎡20000元/㎡20000元/㎡销售价格销售价格销售价格国际商务广场:10000元/㎡香格里拉:14000元/㎡玉兰广场:17000元/㎡2009.4开盘，一期剩楼王10套（25000元/平米）2007.1开盘，09年年中售完2005.12开盘，09年底售完金岸公寓:8000元/㎡万家华庭:12000元/㎡新明半岛:10000元/㎡2008.5开盘，，09年年初售完2006.3开盘，09年底售完2008.10开盘，一期售完枫华嘉苑:7000元/㎡东京湾:8500元/㎡2008.1开盘，09年中售完2005年开盘，09年年中售完100%100%100%销售率销售率销售率销售情况: 目前价格：12000-14000元/㎡ 销售速度：去化较为缓慢销售情况： 目前价格：7000-10000元/㎡ 销售速度：去化较快销售情况： 目前价格：8000-17000元/㎡ 销售速度：总体