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区住宅物业项目服务质量星级管理办法 　　第一章 总则 　　第一条 为规范全区住宅物业服务行为，提升物业服务品质，提高物业服务社会满意度和精致社区建设水平，根据国家、省物业管理相关规定，结合我区住宅物业行业实际，制定本办法。 　　第二条 本办法适用于环翠区所有实施专业化物业服务的在管住宅物业服务项目。 　　第三条 住宅物业项目服务质量星级管理遵循政府引导、企业主体、公正透明、动态管理的原则，评定结果与企业诚信、物业选聘、准入退出、评先选优、奖罚激励挂钩。 　　第四条 建立完善党建引领红色物业，合力共建精致社区的长效工作机制，坚持党建统领，强化社区物业党建联建，推动物业服务提质增效，提升业主满意度。 　　第五条 本办法实行月考年评、以分定星、以星定奖，通过对住宅物业服务项目的区、镇街物业主管部门监督检查，社区党组织和业主委员会日常巡查，红色物业精致社区创建，物业矛盾纠纷调处化解和现场测评等情况进行评分、排名，确定物业服务质量星级。 　　第六条 住宅物业项目服务质量由低到高设为一星、二星、三星、四星、五星5个等级。 　　第二章 申报条件 　　第七条 申报当年度住宅物业项目服务质量星级评定应当符合以下条件： 　　（一）实行专业化物业服务且由物业服务企业服务时间达1年以上。 　　（二）实行项目经理人负责制，项目经理通过威海市物业管理协会物业服务项目经理人执业资格考核。 　　（三）物业服务企业具有相应信用等级证明材料。 　　（四）未发生因与业主、业主委员会矛盾纠纷引发的群体性事件或各类较大及以上生产安全事故。 　　（五）申报四星级、五星级的物业项目，物业服务费收缴率必须达到90%、95%以上；矛盾纠纷投诉率同比呈明显下降趋势。 　　第三章 评定程序 　　第八条 住宅物业服务质量星级评定程序如下： 　　（一）星级申报。每年4月份，符合申报条件的物业服务企业向区住建局申报争创目标、争创措施。申报材料包括《环翠区住宅物业项目服务质量星级评定申报表》、项目概况、企业营业执照影印件、企业信用等级证明材料影印件、项目经理资格证书影印件、物业服务合同影印件。 　　（二）星级争创。参评项目要按照《环翠区住宅物业项目服务质量星级管理评分细则》制定争创星级的具体工作措施，区住建局和各镇街、社区党组织对参评项目全程进行监督指导，不定期开展暗访和抽查（含市级精致城市创建检查、区级精致社区创建检查、红色物业工作检查情况），对暗访和抽查情况差和工作不重视、不配合、整改措施不落实的物业项目及物业企业予以通报，情节严重的，记黄牌警告。动态管理情况作为年终评定的重要参考依据，考核期内累计2次黄牌警告的，取消参评资格。 　　（三）星级评定。每年11月-12月，区住建局牵头组织各镇街、社区党组织、物业管理专家，对申报项目星级创建情况进行年度综合考评打分。考评采取听取自评汇报、审查各级年度检查情况记录、审查红色物业精致社区创建工作开展情况、听取项目所在地社区党组织和业主委员会评价、检查矛盾纠纷调处化解情况、现场测评相结合的方式，按照评定标准综合评分、排名。 　　对经评定未达到申报星级标准，但可以通过整改达标的物业项目，给予1个月时间整改，规定时间内将考评组提出的问题整改到位且复核达标的，视为通过；未整改到位的，按照项目实际物业服务质量标准评定星级。 　　（四）星级公示。经评定达到申报星级物业服务质量标准的，由区住建局存档，并在相关媒体予以公布，由项目所在地镇街在小区醒目位置以书面形式向全体业主公示7天，公示期满无影响星级评定结果问题的，评定为相应星级物业服务项目。 　　（五）星级兑现。对评定为三星级、四星级、五星级的物业服务项目授予星级管理项目铭牌，进行表彰、奖励。其中五星级奖励10万元、四星级奖励5万元、三星级奖励3万元。（年度评奖比例不超过住宅物业服务项目总数的15%，奖励资金总额不超过200万元，按实际发生情况由区、镇街按照1：1的比例承担）。二星及以下由区住建局存档。奖励资金主要用于奖励物业项目负责人和项目员工，用于补助物业共用部位和公共设施设备的维护资金等。 　　第四章 结果运用 　　第九条 住宅物业项目服务质量星级评定结果，抄报威海市住房和城乡建设局，抄送环翠区发展和改革局，记入威海市物业企业信用信息管理系统及环翠区公共信用信息平台，作为物业服务企业信用评价、全市物业项目招标投标的重要依据。 　　第十条 对未能评定星级的住宅物业服务项目，予以全区通报批评，提出限期整改要求，在威海市物业企业信用信息系统、环翠区公共信用信息平台上记录该项目经理不良信息；通报该项目所在镇街和社区党组织、业主委员会；建议有关镇街核减该项目物业服务补助资金。对评定为二星、一星的物业服务项目，由区住建局等有关单位对企业主要负责人及项目经理进行约谈警戒，评定为三星级以下（不含三星）的物业服务项目