什么在抬高中国房价：人口还是货币.docVIP

精品文档，助力人生，欢迎关注小编！ 什么在抬高中国房价：人口还是货币 李斌 刘文欢 摘 要：为了辨明人口和货币因素对于房价的总体影响和异质性差异，本文以20XX—20XX年285个地级市为样本，将货币因素、人口因素和住房价格纳入同一框架进行了经验检验。同时，本文在投资性需求中引入预期变量以体现货币因素对于不同地区房价的结构性影响。研究结果表明：（1）外来人口流入是抬高本地房价的重要因素，中国大规模的人口迁徙进程对于房价上涨具有较强解释作用。人口因素对于东部、西部房价具有异质性影响，其中人口流入对于东部房价的影响更为强烈。同时，城市化水平越高，人口流入对于房价的影响越大。（2）利率及房价预期会对房价产生明显的交叉性影响。在整个研究期内，货币与预期因素对房价影响较大的年份多于人口因素，但是货币与预期因素对于房价异质性的解释并不明显。 关键词：住房价格;贷款利率;房价预期;人口流动 中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1674-2265（2020）11-0028-07 DOI：10.19647/j.cnki.37-1462/f.2020.11.004 住房体制市场化改革后，房地产成为拉动我国经济增长的重要行业，是国民经济的重要组成部分。在居民家庭和金融机构的资产负债表中，房地产既是我国居民家庭的重要实物资产，又是重要的投资资产，同时还是金融机构的重要抵押品，具有一定的金融资产属性。房地产行业具有产业链长、风险集中、影响广泛的特征，保持房地产市场平稳有序运行是实现国民经济健康发展、防范化解系统性风险的重要内容。在这一背景下，研究房价上涨的主要因素，分析内部作用机理，对于提高宏观审慎政策有效性具有重要意义。 越来越多证据表明，人口和货币是两类驱动房价上涨的重要因素。然而，房价快速上涨的背后，究竟是人口因素还是货币因素在发挥主要作用？二者之间是否存在差异，彼此之间又存在怎樣的逻辑关系？学术界尚未给出明确结论。 一、文献综述 从投资视角看，大多数研究认为，利率和房地产价格之间存在负相关关系，而关于利率影响房价的具体程度则观点不一，存在一些分歧和争议（Harris，1989;Wheaton和Nechayev，20XX）[1，2]。我国房地产市场政策、体制、环境较为复杂，因此实证检验结果也存在较大的差异性（吴凡，20XX;刘明和刘斌，20XX;余鹏，20XX;张静竹，20XX）[3-6]。与此同时，在房价变化过程中，学界与实业界普遍认为，市场参与者的心理预期也是至关重要的因素。不少学者认为，居民预期未来房价上涨是推动当期住房需求强劲、房价上涨的重要因素，提出要通过调控预期来调控房价。 从人口流动视角看，西方学者较早就进行了大量研究，他们多数认为人口流入会导致城市房价上涨。Saiz（20XX）[7]利用工具变量法对美国的房价进行分析，发现移民每增加至城市总人口的1%，会导致当地房价上涨1%。Gonzalez和Ortega（20XX）[8]对西班牙房地产市场进行调研，也得出类似的结论。而Sá（20XX）[9]对英国的房地产市场进行分析时得到相反的结论，即流动人口数量每增加1%，会使当地房价下降1.60%，房价波动的异质性体现在本地居民对流动人口的态度上。近年来，国内学者也开始基于人口流动视角对房价进行研究。董昕和周卫华（20XX）[10]利用20XX年106个城市的流动人口动态监测数据，发现来自中部地区的农村流动人口在流入地购买住房的比例最高可达36.30%。陆铭等（20XX）[11]通过对比20XX年和20XX年的房地产市场，发现流动人口占比每增加10%，将会导致未来5年的房价上涨8.33%。 从以上文献来看，当前研究的不足主要体现在：对于货币因素、人口因素的综合性考量相对不足，缺乏对房价上涨主导性因素的比较判断;对于货币政策对房地产市场的结构性影响缺少分析，既有研究多使用省际数据，仅有少数文献使用市际数据，无法充分反映不同城市房价对于统一货币政策的异质性反应，以及对预期、城市化水平等其他异质性因素的反应。但在房地产调控“因城施策”背景下，这又是一个不可回避的话题。本文把货币因素、人口因素和住房价格纳入同一个框架进行经验检验以辨别主导性因素，使用285个地级市数据，并引入预期变量以体现货币因素对于不同地区的结构性影响。除此之外，还进行了其他异质性分析。 二、基础理论模型与研究假设 （一）基础理论模型 一般认为，购房需求（Y）由基础需求（DR）、改善性需求（DE）与投资性需求（DI）构成，即： 基础需求（DR）是指购买住房的基本需求，主要是由人口因素（L）驱动，即： 投资性需求（DI）主要受利率（i）