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关于改造电梯传统管理方式降低电梯管理成本的可行性分析 北京北辰信诚物业管理有限责任公司 赵兴汉 目前，物业管理企业经营亏损的问题十分普遍，是规范和发展 物业管理业的一大障碍。如何摆脱亏损是摆在我们面前的一个重大 课题。物业管理企业亏损的原因很多，既有内部原因，也有外部原 因，需要我们从方方面面去分析，去工作，去努力。 本文从主营业务成本情况出发， 力求找出降低成本方面的 问题和解决办法。愿为物业管理企业降低成本，扭亏增盈做出可行 性分析。 物业公司主营业务成本分析： 物 业 公 司 经 营 过 程 中 的 财 务 收 益 指 标 是衡量公司经营管理水平的重要指标，从公司年度、季度财务收益分析图中可以及时发现公司经营 中盈利和亏损的状态， 帮助公司决策层领导发现问题， 并分析问 题发生的原因，制订解决问题的方案，使公司经营良性运转。 物业公司财务支出比例分析（年〕图 房屋维修 其他 15% 11% 有线  以 我 公 司 为 例，主 1%  小区维修 12% 营 业 房屋维修 小区维修 电梯 热力供暖 高压水泵 28% 热力供暖 有线 其他 电梯 30% 高压水泵 3%  务 中 电 梯 亏 损 最大， 电梯年收入万，电梯年支出万，电梯运行管理每年亏损万。近年来 许多物业公司电梯运行管理的电梯数量在不断增加，如果以传统的 管理亏损会越来越大，据资料统计， 1949 年至 1979 年间，我国共安 装电梯 1 万台， 2000 年一年期间， 我国电梯安装台数万台 , 预计我国 电梯需求量在今后每年将以 10％的速度递增，新装电梯的管理费用 相对旧电梯少一些，随着使用年限的增加，电梯管理费用也在不断 增加。另外，从下图中看出，电梯支出比例占公司总支出的 30％， 因此，解决电梯经营亏损的问题是解决公司收益低的主要矛盾。 电梯经营收入、支出分析： 迅达 MB－ D2/24  层电梯收入、支出（年）分析表 收入（元）  支出（元） 主梯  司机 备用梯  电费 代验费  大中修 税金  维修保养 备件 其他 合计  合计 电梯经营支出成本比例分析图 其他 12% 备件 司机成本 司机成本 32% 4% 电费 大中修 维修保养 维修保养 22% 备件 其他 电费 大中修 14% 16%  我 公 司 所 管 电 梯 ％ 是 1990 年安装运行的迅达 MB D2 型电梯，这类电梯每栋楼的年收入是元， 年支出是 ，亏损达％，支出成本包括电梯司机成本、电费、大中修 费用、维修保养费用、备件费用等几个主要因素，这些因素在整个 成本中的比例是随着管理方式，设备状况而变化的，因此应该按季 度或年度分析成本，并相应改进管理方式。下面对每个因素进行详 细分析。 2.1 电梯司机 电梯司机运行是国内住宅电梯普遍采用的运行方式， 司机支出成 本占电梯总支出的 32％，这种方式在发达国家是根本不可能的，他 们的人工费用远远超过我国，如果他们也采用司机运行电梯，司机 支出成本可能达到 70％－ 80％，随着我国经济的发展，电梯不断增 加，人工费用也在不断提高，最终应实现无司机运行电梯。 为什么必须用司机运行电梯呢？在国内， 八十年代以前的电梯大 部分是手柄控制的电梯，这种电梯必须由经过专业培训的人员操作， 否则可能造成安全事故。目前，住宅楼的电梯都有无司机功能，这 样的电梯会不会发生安全事故与司机是没有多少关系的，电梯的安 全运行取决于运行中的电梯是否存在安全隐患，最重要的是安全部 件和主要部件的检查维护， 中国的电梯标准是采用欧洲的 EN81标准， 这是一种非常严格的标准，按这个标准设计、制造、安装的电梯应 该是一台安全的电梯，严谨的日常维护保养工作是保证电梯安全运 行的主要因素，从电梯发生的重大事故分析，主要原因是电梯设备 老化，维修人员违章操作，维修保养工作不到位，电梯管理存在严 重问题，包括人员，资金等因素。电梯的安全运行不是电梯司机所 能保证的。 住宅楼电梯司机的作用是服务性、 辅助性的工作， 帮助乘客操作 电梯，及时反应电梯运行的异常情况，发生故障时与维修人员联络， 防治电梯内发生犯罪，电梯司机的职能可以通过增加视频监视设备， 完善电梯报警、通讯设施取代，目前国内很多宾馆、写字楼的电梯 基本都是无司机运行，而且基本没有发生过重大事故，因此取消司 机运行电梯是可行的。 2.2 电费 电梯是一种频繁起动、停止运行的设备，迅达 MBD2 型电梯的电 机调速采用的是八十年代的调速技术，属能耗型调压调速方式，电 梯在每次起动、制动时，均加入很大的能耗电流，电能在电梯运行 过程中不断地转换成热能，使电机发热非常严重，在环境温度高的 地区，用户不得不加装空调来降低机房温度，使成本进一步增高， 这种电梯是非常耗电的，而且乘坐感觉不是很舒适