沿海地产_辽宁鞍山胜利北路项目策划报告_84ppt-教材.ppt

一、市场分析;城市概况; 鞍山市“十一五”规划提出，鞍山未来城市空间布局将本着东控、南进、西拓、北调、中疏的方向发展。 “东控”：控制非高新技术产业和旅游设施进入高新区和千山组团。 “南进”：城市向南采取跨越式发展，将汤岗子组团作为城市新市区。 “西拓”：结合鞍钢工业用地的调整，将工业布局向西扩展，建设鞍山工业园区。 “北调”：城市北面已抵辽阳边界，用地以调整为主。建设羊草庄工业区。 “中疏”：搬迁市中心的工业，安排到两园中。腾出用地建设住宅、商贸和绿化。 ; 鞍山市国民经济持续快速发展，2004全年地区生产总值突破1000亿元，达到1006亿元，比上年增长16.1％ ，是1993年以来增速最快的一年。全市人均GDP由上年的22，909元提高到29，065元，为全省最高。;2003—2006年鞍山GDP增长情况 ; 2004年鞍山第三产业总值为599.9亿元，占GDP总额的35.8%，增长率高于沈阳、大连。全年旅游总收入约53亿元，占整个第三产业收入的18%。另外城市基础设施建设、邮电通讯、教育、医疗等各方面同比03年也有较大提高。;03年以来鞍山市固定资产投资持续快速发展，06年投资总额已经是03年的2倍还多，随着鞍山市政改造工程的深入，基础设施建设的高峰到来，未来固定资产的投资额还将进一步上升。;2003—2006年鞍山市常住人口变化图 ; 因产业结构布局等因素，鞍山市区单位土地面积GDP产出及人口密度同比所辖其他市县高出许多。随着“十一五”计划的推进，相信未来会有所改善。;;06年鞍山市存款余额超过1000亿元，较上年度增加124亿元，增长率为14.1%，而贷款余额只有存款的51.1%，如何引导居民消费，挖掘鞍山市的消费潜力，是项目成功的关键。; 自2000年起，鞍山市房地产市场进入上升期，开发投资额平均每年以15%左右增加。05年起开发投资额出现大幅增长，当年增幅达到23.76%，反映投资者对市场持乐观态度。; 供需增长比例协调。02年鞍山市市商品房竣工面积增长了123.5%。而消化率只增长58.8%，形成了大量的产品积压，04年消化增长速度远大于竣工增长速度，消化了大量的库存，05年竣工及销售增长率持平，供需比连续两年为1.04，商品房市场供需基本平衡。（06年参看个案销售表现良好，市场供需两旺）;备注:鞍山市以产权证办理完毕后，记入销售面积；而部分购房客户不按时办理产权证，因此实际销售面积在上述数据多；以智慧城为例，未办理产权证的购房客户占32%; 05年鞍山市商品房均价同比去年增长7%，立山区增长11%，基本控制在10%左右，由于鞍山房地产市场环境较为健康，投机较少，不存在价格虚高的现象，宏观调控只存在对消费者心理上的影响，05、06年的价格趋于平稳增长， 预计2007年以后3年内价格还将稳健升高。; 鞍山市房地产三级市场交易较为活跃，与二级市场房价增温有着密切的关系。并且，随住房消费观念的转变，“多部曲”将取代一房“终身制”。公有住房产权绝大部分为鞍钢所有，因2005年拆迁力度加大，交易量也有所减少。 （06年政府未有准确统计数据）;2003-2005年三级市场成交均价对比图;04、05年各版块商品房供应消化情况; 营城版块土地价值逐渐被开发商与客户认可，05年该板块出现大面积开发，导致供应量剧增，消化量也超过去年的两倍，成为05年鞍山市商品房市场的热点区域，区域内主要以中高档产品供应为主。 市中心区域土地资源稀缺，导致开发成本较高，大部分产品属高档项目，消化量较为平稳。 高新区由于政府政策影响，04-06年无住宅用地批租，区域内产品一直处于单项目多期开发或尾盘消化，产品选择面小，消化量比较平稳，客户对该区域产品需求大量积累，区域内全部为中高档产品供应。 立山板块由于近几年没有新项目的开发，但是随着鞍山市商品房市场价格的上涨，立山区原有商品房二手交易价格由原来2000元/平左右已经上涨至3000元/平左右。区位土地资源丰富，交通便利，随着其它板块的土地稀缺，城市改造力度加大，势必成为城市中，新的居住社区。;本项目;典型楼盘一：隆发嘉园;隆发嘉园户型、面积及去化情况分析;隆发嘉园的客户分析;典型楼盘二:华洋.丽山锦苑;;;鞍山商品房住宅市场发展健康，销售势头良好，供需基本平衡，房地产开发投资额稳定上升（年增长约20%），预计08年房地产开发投资金额将达到48亿元左右； 鞍山商品房住宅消化率稳定上升，销售均价逐年稳健提升，根据2006年10月挂牌16块土地的成交价格，预计2008年，高档住宅销售均价将突破5000元/平方米；中高档住宅销售均价接近3600元/平方米。 05年，中高档项目（价