商业房地产价值分布探讨.doc

商业房地产价值分布探讨 PAGE PAGE 21 目 录 TOC \o 1-3 \h \z 摘 要 1 ABSTRACT 1 目 录 2 引 言 4 第一章 商业房地产的涵义及特点 5 1.1 商业房地产的涵义 5 1.2 商业房地产的特点 6 1.2.1客户需求的特殊性 6 1.2.2利益协调的多样性 6 1.2.3存在投资价值和时间价值 6 1.2.4开发商盈利模式的不确定性 6 1.3商业房地产的类型 6 第二章 房地产价值探寻 8 2.1基于劳动价值论的分析 8 2.2基于生产费用的分析 9 2.2.1 土地取得成本 9 2.2.2 开发成本 10 2.2.3 管理费用 10 2.2.4 投资利息 10 2.2.5 销售税费 10 2.2.6 开发利润 11 第三章 商业房地产价格形成影响因素 11 3.1 宏观区位和级差地租 11 3.2 土地条件 11 3.3 临街性和道路类别 11 3.4 物流密度 12 3.5 运作模式 12 3.6 供应量 13 3.7.1 建筑质量 13 3.7.2设计理念 13 3.73 装修特色 15 3.8 物业管理的软件环境 16 3.8.1 销售策略带来的市场认可度 16 3.8.2 日常服务状况 16 3.8.3 商业的整体风格定位 16 第四章 商业房地产价值分布分析 16 4.1商圈理论 16 4.1.1 商圈的概念及分析目的 16 4.1.2 商圈的构成及顾客来源 17 4.1.3 商圈的设定 17 4.2 多层、高层商业房地产地价分摊 17 4.2.1 层次分析法的基本原理 18 4.2.2 举例 18 结束语 22 参考文献 22 致谢 23 引 言 在过去的2003年，被房地产专业人士称为中国的“商业地产年”。从大北京到长三角，从长三角到珠三角，从东北地区到西部重镇，商业地产的狂潮以不可思议的速度和能量席卷着中国经济每一块热土.天公作美，更兼地产开发商抓住时机，准确定位，策略精彩，同时在项目的运作中选择业态合理，招商运作有序，经营管理完善，必将成就中国商业地产的光荣与梦想！ 每一种商业变革的出现都是以一定的城市形态变化为前提，商业地产的投资收益率可观，地区带动效益好，成为城市发展的催化剂和润滑剂。2003年，苏州地区人均GDP为35733元，折合美元为4155元，城市化水平为46.98%，根据西方商业业态的发展规律、人均GDP及城市化水平相互关系，苏州的商业形态正处于由量到质的飞跃过程中。 国家和地区 GDP水平 城市化 比重 商业业态状况 1100美金以下 25% 商业处于与农业经济相匹配的原始状态； 主要业态为庙会、地摊、集贸市场 1100~2000美金 25%~45% 商业形态出现第一次升级，商品为工业化下的城市生活提供基本保障； 主要业态为百货商场、商业街、批发市场等传统商业 2000~4400美金 45%~70% 商业形态出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生； 主要业态为大型购物中心、超市、专卖店、精品店等 4400美金以上 70%以上 商业成为推动城市发展和区域进步的新动力，综合商业开始涌现； 主要业态为超越商业范畴的广义商业，如SHOPPING MALL、旅游地产、商务地产、物流等 中国商业房地产产业的发展相对滞后，回顾20多年的发展，可以揭示中国商业房地产发展的轨迹，也可以发掘中国商业房地产业潜在的巨大机会。 20世纪80年代以前，中国没有商业房地产，商业形态为各种类型的供销社、百货大楼，而且其产权属于国家或集体，经营与场所的投入没有严格的经济关系。 20世纪80年代中后期开始在北京、上海等大中城市出现的“购物中心”，严格来讲属于较成规模的百货店，目前已扩展到各大中小城市。 20世纪90年代初期、中期，这些“购物中心”有些在百货店的基础上，将餐饮、娱乐等设施小规模引入，成为名副其实的购物中心；很多香港地产商在北京、上海、深圳等大城市开发了许多香港特色的购物中心，一度引领市场潮流；尤其是超市业态在此阶段陆续进入市场，但由于多租用地下室或改建厂房，其对中国商业房地产的推动很有限，但对整个零售业的推动是显著的；同时在此阶段，各类商业街和商品市场也进入市场，主要商品类型集中在服装、家用电器、电子、电脑、建筑材料、汽车配件、酒吧街等。 20世纪90年代末期，一些SHOPPING MALL开始登陆北京、上海等大城市，预示着超级购物中心在中国崭新的姿态和发展前景。2