商业地产之现状及经营危机.docx

商业地产之现状及经营危机 商业地产之现状及经营危机 如果出售出去，并且已经招租成功，但要保证投资人长期稳定投资回报，也就是必须保持租户的长期运营的经营成功，但是大量的广告促销费由谁来投入并不明确。如北京巨库非常清楚其面临的死结，在销售过 程中尽量回避政策的风险，不惜投入巨额的广告费用以 “秀库、装库、食库、玩库 ”这一非常好的概念解决招商问题，等于给投资人一个投资的预期。现在《北京现代商报》报道中商户反映的问题就是第三个问题， 即谁为市场的整体经营成功负责？从道理上讲，每一个商户是自负盈亏的独立经营主体，但是一旦商户经营不好退租，投资人的问题将马上暴露出来，现在才是开始。 定位之痛 ——战略与战术博弈 战略决定方向，战术决定沿正确方向前进的道路如何走。项目的包装在战术营销上非常重要，根据其定位 或者说其战略，在概念设计、 LOGO、产品的细分策略以及商场内的装修设计等上要花费很大心思。当然，最用心的要属销售的广告和推广活动。例北京的巨库曾经通过概念炒作，以及铺天盖地的销售广告和推广 活动，据说在此攻势下一段时间销售得非常好，价格每平方米达到 4-5 万元，在北京的任何一个商场或者 市场都没有见过如此阵势， 即使同时期开始招商和开业的 60 万平方米的亚洲商业航母 ——百荣世贸商城与 之相比也相形见绌。 但是今天的巨库却生意冷清并出现商户开始退租等情况， 重要的原因还是其市场定位， 尤其是在客群定位和形象定位上出现了问题，同时这也是巨库最引以为豪的东西。但实际上商圈范围内居 民的人口结构与其定位在 35 岁以下的新青年刚好是相反的。 对于一个 2-3 万平方米的商场或者市场核心商 圈半径 3 公里左右，你要吸引全北京的时尚青年来此消费概念上是可行的，但是必须尊重商业规律。 在商界有一个重新定位的经典案例就是北京的甘家口百货商场。 90 年代末，新装修开业的甘家口百货商场 也开始走时尚、精品的百货店发展方向，但是开业很长一段时间生意冷冷清清。认真地分析后，其商圈范围内人口结构以中老年人居多，其定位不适合该区域的需求，后甘家口百货商场开始进行业种调整，大幅 增加中老年人需求的商品，获得了成功。 在形象定位方面，需解决市场和商场的冲突。大家知道，市场吸引的是无差别的消费人群，只要略懂一些 商业知识的人都知道，百货商场卖的是时尚，便利店卖的是时间，而超市和市场卖的就是便宜。价格便宜 就需要更高的营业额，需要更多消费人群支撑。 经营之痛 ——谁是我们的客户 很多商业地产项目在商业运营（商场开业）后广告投入与前期销售时广告费的大量投入相比，真有天壤之别。前期广告投入因为是卖房，销售与开发商有直接的关系，而后期广告投入是为了经营，收益的主体是商户。就涉及到这笔广告投入从哪来里的问题，从正常情况看，主要来源是向商户收取管理费，刚刚开始经营的商户是最不稳定的，如果经营好，租金提高没关系，而一旦商场整体经营不好，就算提前退租，最多损失押金，这也是产权式商铺的死结。我们从商铺营销利益角度进行分析：开发商关心的是是否好卖，价格能否达到预期，从现在的情况看，大部分开发商已经达到了目的，对投资商铺的人，现在矛盾还没有暴露，一旦到绝大部分经营户生意不好并且开始退租的时候，所有的矛盾都将集中释放。室内产权商铺从它出现的那一天就没有解开这个死结，我们不能把前提条件建立在未来这个项目肯定能经营起来并且能赚钱的基础上，因为问题只有在失败后才能暴露，而产权商铺失败了就没有好的良方。因为这种事件主体的 任何三方从没有像一个真正的商业零售企业会用心考虑最终赚钱的来源 ——消费者。 商业地产之危机： 2002 年被人们称为 “商业地产元年 ” ,2003年、 2004 年的 “商业地产年 ”刚过， “商业地产问题年 ”的 2005 年接踵而至。市场风云转变的如此之快，一如商业地产的 “变脸 ”，“变脸 ”并不可怕，可怕的是不会 “察言观 色”、 “重新洗牌 ”。 商用物业活跃着却同时又疲惫着 ——商用物业的高回报刺激发展商投巨资开发；而商用物业经营的艰难又 使众多的房地产商不愿触及。 但是利润埋没着理性， 开发商宁愿付出十倍的价值挑战商业物业的 “高处不胜 寒”。 在商业地产如火如荼开发的同时，不断涌现一幕幕商业物业开发的怪现象 “不卖就亏 ”“一卖就乱 ”“一乱就 死”。为什么会出现住宅开发不曾出现的 “怪现象 ”？这与商业地产的特点和盈利模式密切相关。商业地产是房地产开发中投资回报最高、风险最大的领域，是充满智慧的较量，不仅对资金、人才、专业技术有更高 的要求，而且需要开发商相当熟悉当地的商业环境。除此之外，经营管理是成功的 “最后一张王牌 ”。 我们知道，商业关注的更多的是其本身的特点，以及商业模式，包括商业租售和商业经营两个层面。商业地产项