【楼圈OK】报建流程.ppt

苏宁环球无锡区域总部 * 苏宁环球无锡区域总部 * 序言 前期报建在实际工作中是非常复杂的，一方面是因为其流程的复杂（框架图）另一方面也是因为报建所涉及的行政部门约20个，人员多达170多人。因此我想结合整个框架图从以下几个方面循序渐进的和大家探讨一下，也是相互学习的一次机会。 * 苏宁环球无锡区域总部 * 一、拿地 ⑴计划投资发展项目 ⑵通过招拍挂方式获取土地 ⑶签订国有土地使用权出让合同 ⑷注册项目子公司 知识要点：在竞拍之前对整个地块的情况进 行调研包括地质情况、周边配套设施的建设、综 合管线的预留、以及项目市场定位等。 * 苏宁环球无锡区域总部 * 二、环评工作 建设项目对坏境产生一定的影响，比如住宅污水、废气的排放。因此、建设项目应当在项目立项之前报当地环保局审批。这是必经流程，也在今后房地产项目开发报建中发挥越来越重要的作用。 知识要点：在环评的过程中现场勘查、审核（召开专家评审会）尤为重要，是整个环评的重点。 * 苏宁环球无锡区域总部 * 三、立项 由相应资格的咨询机构编制的申请报告（我们公司由无锡民用设计院编制可研报告）主要是从技术、经济及协作配套等方面对项目设立的必要性、可能性进行全面、系统的分析论证。 ⑴项目申表 ⑵ 项目申请报告 ⑶总平图 ⑷规划审批意见 ⑸土地出让文本 知识注意点：立项时，不仅需要提供书面 材料， ⑹环境批审意见 同时还需缴纳规费，散装水泥费、防雷费，分别为 ⑺财务资金报表 一元每平方。 申 报 理 受 查 审 准 核 * 苏宁环球无锡区域总部 * 四、《建设用地规划许可证》 《建设用地规划许可证》是报建工作中重点要取得的证书，对项目报建的整个过程都有重要影响。 核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。 建设单位或者个人取得《建设用地规划许可证》后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地审核。 知识要点：《建设用地规划许可证》，是“五证”的第一证，为后续四证的办理，提供了保障。 * 苏宁环球无锡区域总部 * 五、国有土地使用证 正式颁发《国有土地使用证》是在用地规划许可审批完成后才能进行的，前期的很多报建工作所依据的都是土地使用转让合同或者土地使用证副本。 ⑴土地登记申请 ⑵地籍调查 ⑶权属审核 知识要点：办理土地证之前 ⑷注册登记 契税也应缴纳完毕，左边的 ⑸颁发土地证书 几项工作也可同时展开，这也 就是前期部门需要协调的工作 * 苏宁环球无锡区域总部 * 六、概念方案（总平） 在完成初步的规划（建筑）设计条件后，需要进一步完成详细的工程规划设计方案，并将方案报送规划局审批，这也是取得工程规划许可的前提条件。根据规划设计要点主要符合以下几项经济技术指标： ⑴建筑性质、容积率、建筑密度、建设规模、建筑高度、绿地率、配套设施等 ⑵建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离 ⑶提供日照分析的结论 个人感观：审总平面是整个开发报建中最有技术含量的活，这个过程按常规一般要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回磨，不是干等着就能顺顺当当通过总平面审查的。 * 苏宁环球无锡区域总部 * 七、建设工程规划许可证 获得了《建设用地规划许可证》及《国有土地使用证》之后，便可以在进行工程规划审批的基础上获得《建设工程规划许可证》要顺利取得《建设工程规划许可证》，必须要完成前置的四个阶段的审查审批手续，并且在条件满足时提出申请 ⒈人防工程审核 ⒉防雷装置设计审核 ⒊抗震设防要求审批 ⒋面积核定 * 苏宁环球无锡区域总部 * 八、施工许可证 获取《施工许可证》是整个房地产开发项目能否开工建设的一个重要标志。在获得《建设工程规划许可证》的基础上，要顺利取得《施工许可证》 ，同样须要完成前置的四个阶段的审查审批手续，并且在条件满足时提出申请 ⒈施工图设计审查 ⒉消防设计审核 ⒊招投标 ⒋办理质量监督证、安全监督证 注意点：施工许可证所需材料是上面全部 手续一个汇总。 * 苏宁环球无锡区域总部 * 九、商品房预销售证 办理预售许