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园区中国 四个案例，来看看产业地产如何玩转基金融资？ 园区中国（ park_china) 园区中国（微信号： park_china ）说：产业地产是一个正在崛起的新贵，由于日渐受到政府、实体经济和实力资本的重视，产业地产有着非常光明的发展前景。但就目前而言，掣肘产业地产发展的一个重要因素就是融资渠道问题。产业地产初期投入大、回收期长、操盘风险大、政策界限模糊、不可复制性、不具标准化等特征，使得融资方对于产业地产看不太清楚，因此在融资方面存在诸多障碍。当然，随着产业 地产逐渐走向正规， 政策法律逐步完善， 品牌龙头逐渐崛起，融资渠道也将日渐多元丰富。 接下来，我们就来看看园区中国的重要战略伙伴和独家智力支持机构——火花 S-Park 是如何结合实际案例，来具体探讨产业地产的融资之术的。 原创版权严正声明该文由火花 S-Park 原创，并仅在园区中国平台独家授权发布，一概严禁转载，否则将通过微信后台进行投诉处罚，并由我司法律顾问追究法律责任。有关报告交流事宜，欢迎联系微信！火花 S-Park/ 文 产业地产如何玩转基金融资？ 密集的产业地产私募基金涌现，与市场资金的供给量大有关 联，尤其是从传统地产领域挤压而出、具有强烈避险需求的大量资金，以及看好国内产业地产前景的海外资本，成为产业地产基金的踊跃参与者。 目前，中国的部分私募基金投资者在经过多轮的市场洗礼后， 已经变得更加理性和成熟，往往能够承受 8~10 年的投资回 报期，这已经契合了产业地产的特性。当下在中国产业地产 领域，能够比较顺畅利用基金形式进行融资的，首推物流地 产。 众所周知，物流地产是一种最类金融的产品，其核心是收租 类物业，拥有长期稳定租金和物业升值的双重保证，是保险 基金、养老基金、社保基金、校园基金等的最爱。 在中国，一座高标准的新仓库落地竣工，有两拨人等着送钱 上门，一种是当地银行要给其融资，利率 7% 和租金收益回 报 10% 都充满了吸引力；另一种是 PE 投资人，一些 PE 与 它建立联盟关系，选择一些回报更佳的项目饕餮。 地产基金其实分为很多种，如股权类和债权类。物流地产一般的资金回收期长达 10 年以上，债权类基金或者夹层基金这种明股实债的基金并不太适合物流地产的融资。那么股权类基金呢？ 股权类基金也有细分，比如凯德、黑石以及国内的高和资本都成立过的增值型基金，旨在通过对成熟物业的重新定位和再开发来创造增值收益，但对于物流仓储而言，一旦成熟， 基本不可能有重新定位和再开发的机会。 机会型基金，通过参与项目开发或持有新兴市场物业来获取高回报，同时也承担相应的高风险，复星旗下的星浩资本就属于此类型，但物流地产显然不属于高回报范畴，可行性也不大。 那么最适合物流地产投资的基金是什么？ 火花 S-Park 认为，是核心型基金，也是成熟的房地产市场 最常见的基金， 以持有经营成熟出租型物业为主， 期限很长，收益主要来自于物业租金，投资者大多是我们上述的要求稳 健回报的长期资本，不要求暴利，但对风险要求极为严苛， “不爱那么多，只爱一点点”。 普洛斯旗下的那些基金，就属于典型的核心型基金。可能有 朋友会问，这种成熟收租物业不是最适合 REITs 吗？其实，核心型基金和 REITs 本质上是一样的，但最大的差异在于，前者是私募，往往只面向少数机构投资人，更灵活可定制化 一些，后者是公募， 且证券化上市流通， 有严格的操作规范。对于物流地产企业而言，核心型基金可以使其轻资产化操作——将高周转的物业开发工作保留在资产负债表内，而将低 周转但收益相对稳定的物业持有部分分离出来，置入专门的物流地产基金。资产的分离一方面满足了保险公司、养老基金的长期收益率要求，另一方面则提高了物流地产公司的资金周转速度，推动了规模化进程，此外，地产企业还可以通 过基金业绩提成来分享自己开发的优质物业的长期收益。值得一提的是，很多传统地产企业在进入产业地产的时候， 也在积极考虑利用基金的方式操作， 例如万通、万科、复星、绿地等等；而产业地产商华夏幸福、宏泰发展等则在考虑用基金并购的方式，进一步扩大自己的“领土范围”，以期在业绩、规模与运营方面达到多方平衡。 案例 1： 外资物流地产商大都是物流地产基金的常客，尤其是普洛斯，由于其杠杆式的操作，往往相当于提前兑现物流地产的收益，得以迅速投入下一个项目的开发，而资产管理部门和基金管理部门仍在持续获得稳定的管理收益，这种轻资产的运作让普洛斯得以滚雪球般不断扩大自身的规模。具体操作详见我们新出版的《园区中国 2：物流地产——决胜黄金时代》第一章《普洛斯传奇》 。 案例 2： 万通控股已经发起两笔工业地产人民币基金，首开中国工业地产基金的先河，第一支规模 10 亿元，第二支规模增加到 20 亿元，大部分资产都是物流仓储