【房屋租赁合同】纠纷的处理(电子版).docx

cheng cheng cheng cheng 房屋租赁合同纠纷处理办法 摘要 《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解 释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》 ( 简称 《房地产管理法 ; 。 一、目前处理房屋租赁纠纷案件所依据的法律、法规《中华人民共和国 民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保 法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》 ( 简称《房地产管理法 ; 。 二、房屋租赁合同效力的认定 房屋租赁合同有效的条件是： 1. 、 《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件，但是，根据《合同法》第 5 条 及第 54 条的规定，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况 下订立的合同，属可撤销合同。 、 合同约定的租赁期限，住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需要 超过上述期限的，须经主管机关批准。 、 出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁 合同无效 ; 承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的，租赁合 同不因此而无效 ; 出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的 使用功能的，租赁合同无效。 三、有效房屋租赁合同纠纷的处理 ( 一 ) 合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠 租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金按合同约定的标准计算 ; 若合同约定的滞纳金标准 过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应 付之滞纳金。 ( 二 ) 合同解除时有关问题的实体处 、 关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同： 承租人欠租超过合同约定期限 ; 合同未约定期限的，欠租达三个月以上 ; 承租人未经出租人同意擅自转租的 ; 承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。 出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同： 出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的 ; 出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的 ; 出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施，保证房屋安全的 ; 租赁物危及承租人的安全或健康的。 此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的， 法院亦可以解除合同。 2. 、 承租人对房屋有装修时，对装修的处理。 合同有约定按约定处理 ; 合同未约定的，能拆除的拆除，拆后可以继续使用的动产装修由 承租人拆走，对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修，如承租人对装修 问题提出诉讼请求并提出评估申请，法院应委托评估机构对装修予以评估，由出租人酌情承 顶，给予承租人相应补偿 ; 对于不能承顶部分造成的损失，因承租人过错导致合同解除的，装 修损失由承租人自己承担 ; 因出租人过错导致合同解除的，装修损失由出租人承担 ; 双方均有 过错的，由双方按过错大小分别承担。 3 、 因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。 承租人应向出租人承担的违约责 任是： 所欠租金及其它费用的逾期付款违约金 ( 即滞纳金 ); 签约时所交租赁定金由出租人没收 ; 当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时，承租人还应 向出租人另行支付损失赔偿金。 、 因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。 出租人应向承租人承担的违约责任是： （1） 向承租人双倍返还租赁定金 ; （2） 赔偿承租人的装修损失 ; （3） 当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时，出租人还 应另行向承租人支付损失赔偿。 四、无效房屋租赁合同纠纷的处理 （ 一 ） 房屋使用费的处理。合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按 照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较低者 计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的 租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理： 1 、 因违反法律或行政法规的规定且有 损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国库 ;2 、 其它原因导致 合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。 （ 二 ） 承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的， 对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶 ; 其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失， 由双方按过错责任比例予以分担。 五、涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理 （ 一 ） 转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下 条件： 1 、征得原出租人的同意 ; 2 、转