物业管理---资料.doc

PAGE 1 物业管理 通过对本课程的学习，使学生掌握物业管理的基本理论，了解和掌握国内物业管理的先进做法和经验，能够处理物业管理企业在物业管理中一些较复杂的问题，达到理论与实践融会贯通。 第一节 物业管理的兴起与发展 一．物业管理的起源 物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。 真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。 1908年，由芝加哥摩天大楼的所有者 乔治A·霍尔特发起成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（Chicago Building Managers Ooganization，CMBO） 随后，成立全美第一个业主组织——“建筑物业主组织”（Building Owers Organization ，BOO）。 最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（Building Owers and Managers Association， BOMA） 经过上百年的发展，物业管理的内容也从传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安延伸至： 工程咨询监理 物业功能布局与划分 物业市场行情调研预测 目标客户群认定 物业保险、物业租售推广代理 通讯及旅行安排 智能系统化服务 专门性社会保障服务等方面。 我国物业管理起源 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司———深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。 1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。 　　1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。 1998年，《广东省物业管理条例》颁布实施，不过随着社区建设的不断发展，楼盘小区的日渐增多，出现了诸多新情况、新矛盾。该条例后来进行了多次修订。 2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。 2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。 第二节 物业管理的概念 一．物业管理的概念（一）物业的含义 物业（property财产）: 单元性的房地产。 　 指土地、土地附着物以及他们的组合。（广义） 具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。（狭义） 　　物业管理中的物业是狭义的定义。 物业三要素:房屋建筑、设施设备、场地 物业有大小之别; 物业可以包含各种建筑类型； 它有明确的范围、清晰可分的权益和一定的价值。 不动产、房地产、物业的联系与区别 不动产（real estate）侧重于指物质形态 房地产（real estate，property）物质形态和权益并重 物业 （property）侧重于指权益 一般情况下三者可以通用，互为替代。 “物业”、“房地产”用于指物质形态时具体区别： 其一，物业一般用于确指 房地产则一般用于泛指 其二，物业主要是指已建成投入使用的房地产产品。 房地产往往指生产、流通、消费整个过程的房地 产产品 (二)物业管理的概念 本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。 物业管理与传统房产管理的区别： 传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。以租养房 物业管理是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理，即