国土资源管理常见问题政策法规汇编.doc

土地置换要依法办理 ［案情］ 某市中心区A宗地，使用权由甲学院以划拨方式取得。位于市郊与A宗地面积相近的B宗地，使用权为乙公司以出让方式取得。 在乙的提议下，甲乙达成协议，乙以B宗地附加若干资金为条件，与甲交换A宗地。交换后，甲于B地建设了新校区，乙将A宗地分割后分别转让给丙、丁公司开发商业服务项目，整个交易乙获利逾千万。 ［分析］ 对于本案的处理，一种意见认为，甲与乙的交易属于土地置换，乙与丙、丁之间属于合法转让，A宗地的使用权从甲转移至丙、丁的整个过程都是自愿、等价和有偿的，所欠缺的仅仅是办理变更登记，违反了《土地管理法》第十二条的规定，应按照第八十二条规定由县级以上土地行政主管部门责令其限期办理。 另一种意见认为，甲、乙、丙、丁之间土地权利的转让是非法的，构成了非法转让土地违法行为，应按照《土地管理法》第七十三条的规定追究相对人的法律责任。 本案的焦点在于，甲所享有A宗地的使用权是以划拨方式无偿取得的，而划拨土地使用权的转让条件是受法律法规严格限制的。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：一、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；二、领有国有土地使用证；三、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；四、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补缴土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴土地使用权出让金。” 按照上述规定，甲学院不具备第一项规定的条件，没有履行第四项规定的义务，并且没有市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，无权转让A宗地的土地使用权。 《城市房地产管理法》第三十九条第一款也对划拨土地使用权房地产转让作了类似的规定，虽然具体内容不同，但原则都是要有关部门批准，要补缴出让金。由于转让的非法性导致了转让的无效，因此乙并未取得A宗地的合法权利，这一前提决定了后续的乙和丙、丁之间转让行为的违法性。 置换是转让的一种特殊形式。一般意义上的转让即买卖，出让方交付物或权利，受让方支付价款。而在置换中，一方在交付物或权利时，从另一方受领的不是价款，而是另一物或权利，表现为物或权利的交换，这种形式上的差别不能改变转让的本质，适用相关的法律调整当无异议。 全面来看这一非法转让行为，乙在当中扮演了类似政府的角色——将A宗地收回后再行出让，而甲在B地办学与在A地并无实质区别，且获得了相当可观的改善教学条件的资金，丙、丁从乙处获得黄金地段的价格也明显低于政府出让的价格，各方都有利可图，促成了这一非法交易。各方所获利益之和，正是A宗地由于用途发生改变而使土地使用权增加的价值，是国家流失的土地资产。 关于对非法转让土地行为的处罚，按照《土地管理法》第七十三条及《土地管理法实施条例》第三十八条的规定，对拆除或没收非法转让土地上的建筑物没有疑义，但对违法所得的认定争议也比较大。对违法所得不但要没收，而且罚款的数额也依据其确定。 违法所得即违法者通过违法行为获得的收益。本案中，甲的非法所得应是从乙处获得的资金和B宗地使用权的折价减去其原在A地的房产的折价；乙的非法所得是从丙、丁处得到的价款减去B宗地使用权的折价和给付甲的资金；丙、丁的非法所得是A宗地作为商服用地的市场价格减去其向乙支付的价款。 房产过户后才可办理土地变更登记 ［案情］ 1995年5月，A镇蚕茧站以划拨方式取得1863平方米国有土地使用权，建有13间房屋，建筑面积1100平方米，并依法领取了国有土地使用证和房屋所有权证。 2003年4月10日，蚕茧站与丝绸厂签订协议，将1863平方米国有土地使用权连同13间房屋一起转让给该厂。由于怕承担过户手续费用，丝绸厂一直没有办理房产过户和土地使用权变更登记手续。 2006年4月，因道路拓宽改造，需要对丝绸厂受让地块地上建筑物进行拆迁。在评估后，A镇人民政府同意就13间房屋补偿丝绸厂22万元。丝绸厂坚持按照土地使用面积1863平方米计算拆迁补偿费。A镇人民政府则提出，可以按照土地使用面积计算拆迁补偿费，但丝绸厂必须提供合法有效的土地权属证明。 于是，丝绸厂向国土局提出申请，办理土地使用权转让和土地变更登记手续。国土局向丝绸厂答复,不予办理。丝绸厂即以国土局行政不作为为由，提起行政诉讼。 法院受理此案后，依据《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，认为丝绸厂未办理房产变更登记，即申请办理土地使用权转让和变更登记手续，不符合法律规定，国土局对其申请不予办理，于法有据，法院作出裁定，驳回丝绸厂的起诉。 ［分析］ 本案中，判定国土局不予办理土地使用权转让和变更登记手续行为是否构成行政不作为，关键要看国土局不予办理的行为是否有法律依据。如果有法律依