别墅一房一价定价标准体系浅析.doc

别墅“一房一价”定价体系浅析 摘自《中国房地产估价和经纪》20XX年1期 作者：周淼 王继雄 陈驰 摘要： 商品房销售价格作为房地产开发中关键一环，直接决定房地产项目标开发进度、销售速度、变现能力和最终盈利。合理定价策略及科学定价体系成为商品房“一房一价”时代必需产物。别墅，代表了商品房价值顶端，其一房一价定价策略更需适宜研究方法和最好价格制订体系。本文对影响别墅环境原因和产品原因进行剖析，结合层次分析法构建出别墅“一房一价”最终体系。 关键词： 别墅；一房一价；定价体系：层次分析法 一、引言 现在，学界对于别墅项目“一房一价”研究还比较少，缺乏成熟合理定价体系。本企业在负担无锡某别墅项目定价课题过程中，对别墅价格影响原因进行了细致地分析研究，采取不一样研究方法分别计算环境原因和产品原因系数。别墅“一房一价”定价体系形成了若干结果。 二、别墅“一房一价”影响原因认知 作为商品房贵族，别墅家族从立地、造型、面世等步骤，吸引着众多眼光，其身价是最为关注焦点之一，别墅价格应该遵照一套切实可行科学体系。笔者在对现有别墅定价技术梳理过程中发觉大多为一般住宅市场比价法简单移植，对于别墅特质关注存在欠缺。总来说，别墅产品价格影响原因能够分为环境影响原因和产品影响原因两大类，其“一房一价”体系图1所表示。 对于环境影响原因，笔者经过层次分析法计算各环境子原因权重。对于产品原因计算，我们采取是定量计算方法。综合环境和产品原因，我们得出别墅“一房一价”定价系数。本文中案例是本企业为无锡某顶等级墅项目二期负担定价课题，选择了一期成交别墅作为可比案例，得出二期别墅可比修正价格。最终，考虑时间原因，对时间形成价差进行修正，得到最终“一房一价”。 三、层次分析法确定环境原因系数 1．层次分析法及其基础步骤 层次分析法(AHP法)是美国运筹学家T.L.saaty等人于20世纪70年代提出对复杂问题做出决议一个新方法。这种方法融合了定性和定量方法，将复杂问题分解为若干组成原因，再将这些原因按支配关系分成若干组，形成有序递阶层次结构模型，经过两两比较方法，结构比较矩阵，计算各要素权重。本文利用层次分析法，确定组成环境原因各子原因权重。关键包含三个步骤： （1）结构判定矩阵。设影响目标评价原因有ai(i=1，2，3，…，n)，设alj为原因ai相对于原因aj关键程度，aij确定方法见表1。 结合表1标度方法组成以下判定矩阵： A=a11 a12 …a1n a21 a22…a2n … … … … an1 an2 … ann （2）计算各原因权重。计算判定矩阵最大特征根λmax对应特征向量W： Aw=λma xw 将W进行归一化（即向量各元素之和为1），即得到权重分配。 （3） 一致性检验。一致性检验是判定矩阵结构是否合理步骤。实际中往往有可能出现不合理情况，比如考虑三个原因a1、a2、 a3，假如a1相对和a2关键程度a12=a1：a2=3，而a2相对于a3关键度a23=a2:a3=2，那么理论上a1相对于a3关键程度a13=3 x 2=6。假如在实际打分偏离6太大，且判定矩阵中出现不合理打分达成一定程度，那么矩阵就不合理了。检验过程中使用公式： 其中，通常一致性指标CI由公式给出，平均随机一致性指标RI经过表2可查。 通常，当一致性比率CR < 0.1时，认为A不一致程度在许可范围之内，经过一致性检验，不然，必需重新调整判定矩阵。 2. 层次分析法在别墅“一房一价”定价中具体应用 （1）明确求解问题 别墅“一房一价”定价体系中，环境影响因关键包含：景观视野、建筑朝向、关键庭院方位和噪音。因环境原因各个指标无法直接正确定量，需经过统计方法计算上述四个指标对环境影响原因作用权重。 （2）建立递阶层次结构 依据教授意见和工作实践，对别墅“一房一价”定价体系所包含原因进行分类，将决议目标和决议对象按它们之间相互关系分为目标层和指示层，建立一个各原因相互联结递阶层次机构。本文所举案例环境原因指标分为景观视野、建筑朝向、关键庭院方位、噪音，具体层次结构图3。 (3) 结构判定矩阵 对指标层各元素分别相关目标层进行两两比较，结构判定矩阵。将C1（景观视野），C2（建筑朝向），C3（关键庭院方位），C4（噪音）四个原因相对于定价目标分别确定它们权重，即它们相对于目标关键程度。 笔者经过咨询专业房产估价师，结合上述标度方法，对无锡某别墅项目进行环境影响原因研究，得出以下判定矩阵： （4）计算关键性排序 计算上述环境原因矩阵最大特征根，其对应特征向量为： W=[-0.9442，-0.2835，-0. 1473，-0.0798] 归一化后得到权重向量为： W=[0.649，0.1948，0. 1013，0.0548] 即景观视野、建筑朝向、关键庭院方位和噪音权重分